マンションの訪問査定。不動産会社の人は物件のどこをチェックしているの?

マンションをチェックしていうる不動産会社社員

いざ訪問査定を頼んだは良いけれど、家をすべてピカピカにするのは中々至難の業!
とはいえ誰しもマンションを売却をする人ならば、高額な値段で売りたいと思うのは当然のことです。

 

特に共働きなどお忙しい家庭であれば、査定のために掃除する時間もなかなか取れないもの。
家が片付いているかいないかで査定額は変わるのでしょうか?

 

不動産の担当者は一体どこを見て値段をつけているの?」と気になる方は多いでしょう。

 

今回はそんなこれから査定に臨む人向けに、担当者が物件のどこを見て評価しているのか?また査定額を上げるために売主が何をできるかを紹介していきます。

 

不動産会社はここを見ている!気になる査定の内容とチェックポイント

不動産会社社員とノートパソコン

では早速、訪問査定時に一体あなたのマンションのどこをチェックしているのかをざっくりまとめてみましたので、順番に見ていきましょう。

 

築年数

当然ですが、築年数というのはまずチェックされる、査定額に大きく関わるものです。
まず大事になるのが、1981年以降に建てられた「新耐震基準」のマンションなのか?ということ。

 

それ以前だと耐震性(安全性)にも関わるため、改修工事などで耐震補強が済んでいるかをチェックします。

 

次いで、純粋な築年数の長さで評価されていきます。

 

評価というのは「査定価格マニュアル」で評価数が定められており、新築になればなる程評価は高くなり、逆に10年以降はマイナス評価になってしまいます。

 

築年数というのは最大を13.5ポイントとし、1年経過するごとに1.5ずつ引かれていきます。
新築で売却する人は早々いないかと思いますが、悩んでいる間にも築年数は増えていきますので、売却を決めたら手早く動き出す事が大切です。

 

立地条件や周辺環境

不動産のチラシで必ずと言って良いほど見かける駅から〇分!という謳い文句、やはりアクセスの利便性は査定額に大きく影響をもたらします。

 

また当然駅だけでなく、近くにスーパーや病院、学校など生活をする上で便利な施設があるかどうか?も評価ポイント。

 

階層や方角

高層マンション

マンションの場合は3階以上が有利だと言われており、高階層になれば評価は上がり、低階層になればなる程評価は下がってしまいます。

 

理由はさまざまですが、主に日当たりと窓からの景観が理由であり、そのためどの階層に位置しているか?は大切(誰だって日当たりのよく眺めの良い部屋に住みたいと思いますもんね)。

 

また方角は、日当たりが良い南と東が人気

 

部屋の状況

これを見てどきりとした方もいるのでは?

 

ただ不動産会社がチェックする所は物が溢れているところではなく、壁や床の汚れで目立つものがないか?というところを重点的にみられます。

 

物は片付ければすぐ綺麗になりますが、汚れや傷にはどうしても修繕費用が発生するからです(もちろんだからといって整理整頓しなくて良いというわけではありませんよ!)

 

また煙草を吸う方であればクロス等が汚れていないか?もチェックされます。
中々クロスの黄ばみは落ちないので、売却を考えている方は外で吸うなど工夫するようにしましょう。

 

水回りの状態

洗面台

これは売主に最も気を付けてほしいポイントになるのですが、査定の際は物が溢れている状態よりも「水回りが汚い」という事が最もNGなポイントです。

 

トイレやお風呂、キッチンなどに水垢がついていると、いくらプロの目とはいえどうしても第一印象で「綺麗に使っていないのかな?」と不潔な印象を与えてしまうんです。

 

水回りは生活感に直結する部分となり、見た目だけでなく臭いも発生するものですので(特にキッチンの排水溝など)せめて水回りの清掃は怠らないようにしましょう。

 

管理状況

こちらも大きく査定に関わってきます。

  • 共有部分は汚れていないか?
  • 日常的に清掃、保守点検されているか?
  • 管理人が常駐かどうか?

など、細かいところまでチェックをされますよ。

 

管理状況というのは住居者の意思で自由にあれこれする事が難しいため、しっかりと管理者により整備されているマンションはどうしても評価が高くなるのです。

 

また月々の管理費用や修繕積立金も買主にとっては今後払い続けるコストとなりますので、それに見合う管理をされているかどうか?は査定に大きく影響します。

 

マンションの設備

マンションにどれ位の設備がそろっているのか?というのも、大きなポイントです。

 

大きなところで言えば駐車場の有無、次いで監視カメラやオートロック、カメラ付きインターホン、浴室乾燥機など設備は揃っていればいるほど評価が高いと言えます。

 

査定前に売主ができる準備

掃除をする女性

前の段落を見て分かる通り、マンションの査定において売主としてできることはそこまで多くありません。

 

言い換えれば、少ないポイントの中でここを押さえておけば査定で損をしない!という事になりますので、この段落では売主が査定前に気を付けておきたい、やっておきたいチェックリストを用意しました。

 

  • あなたのマンションのプラス面・マイナス面をすべて書き出す
  • 部屋の状態、水回りの状態は整っているか?
  • 普段あまりお手入れしない部分(ロフト・バルコニー)などの状態はどうか?
  • 売却相場を調べて、売却のイメージを持つ

 

査定前にモデルルームのような状態にできればベストですが、それを出来る人はほとんどいません。

 

代わりに「しっかり修繕、メンテナンス」を行っていると印象付ける事が大切ですので、物で多少なり散らかっている状態を査定時にそこまで気にする必要はありません(ただし例えば設備が明らかに故障しているなどあれば、予め修繕しておくことをオススメします)

 

また玄関と水回りは特に生活感が出ている第一印象に大きく関わるポイントになりますので、査定前にはしっかり掃除をしておく必要があります。

 

また、マンションのプラス・マイナス面を知っておく事で査定時に担当者にアピールができます。

 

「駅からは遠いけどこんな設備がある」「階層は低いけど日当たりはこんなに良い」など、あなたが買主の立場に立った時にどんな事を言われたら買いたくなるだろうか?イメージを持つことが大切です。

 

また売却相場を調べておくと、査定額が出たときにそれが妥当か否かを判断できます。
不動産会社任せにせず、まずはあなた自身で知識を身に着けるようにしましょう。

 

査定前のリフォームはNG!自分自身で整理整頓を!

水拭きをする女性

家を査定に出す際、一度気になるとあれもこれも気になる!もういっそリフォームして全部綺麗にしてからにしたい!と思われる方もいるかもしれません。

 

気持ちはわかりますが、査定時は壁や床にいくつ傷があるか?というよりも、設備は故障していないか?日常的なメンテナンスは行っているか?という個所を見られますので、リフォームをしておく必要は全くありません。

 

ただ、だからといってぐちゃぐちゃのまま査定を受けていいかと言えば、不動産会社の担当者も同じ人間。

 

印象で価格は変わってしまう可能性もありますので、玄関と水回りは基本、また可能な限り整理整頓し、余計なものを日頃から置かない努力をして査定に臨みましょう。


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