20年間のマンションの売却相場と今後10年間の売買価格予想

家の価格

「モノ」は基本販売元が値上げをするか、消費税が上がらない限り変動はしないものです。

 

100円のものは来年も100円ですし、来年になったからといって突然150円になる事はまずありません。

 

 

しかしマンションの値段は年々変動する…という事をご存じですか?


 

相場が上がってるときなら高く売れ、逆に下降しているよときなら安くしか売れない…ということですから、家を高く売りたいという人にとっては相場を把握しいつ売却するのが良いか?戦略を立てるのが大変重要になってきます。

 

ここ20年に渡る不動産価格をざっと見てみると、1990年代前後で不動産バブルが到来、そして崩壊するなど特に相場に大きな波がありました。

 

今回は直近20年間のマンションの売却相場と、これから10年の売買価格の動向予想をお伝えしていきます。

 

マンションを売りたいと考えている方は是非参考にしてみてくださいね。

 

直近20年間のマンション売却相場

売却相場はおよそ「15年周期で高値に釣りあがり、一気に下落する」というのが定説。

 

それはなぜなのでしょうか?
その理由と一緒に、ここ20年(1999年〜2019年)の売却相場を年代別に見ていきましょう。

 

1990年代の売却相場

好景気

1880年代後半1990年代前半は冒頭でも触れたとおり、近年で最も不動産相場が釣りあがった時期でもあります。

 

不動産バブルとは首都高を中心に地価(土地の値段)が高騰し、釣られて不動産の売却価格が非常に高騰した時代のことを指します。

 

土地によっては今は数百万の値段もつかないような田舎の古い家が、当時は1億円の価格で売り出されるほど。

 

そのため今の時代にバブル期の査定は全くあてになりません。

 

しかしその不動産バブルは長くは続かず、銀行の金融引き締め(住宅ローンの金利がぐんと上がります)と景気の悪化で、不動産価格が急落。

 

金利上昇で住宅ローンの返済額が増加。

 

更に金融機関からの借入可能な総額が減ってしまうことから、マンションを一斉に売り出す人が増え、また新たにマンションが売れなくなる時代に突入。

 

このように1990年前後はバブル〜バブル崩壊までと、最もマンションの売却相場が増減した年でした。

 

2000年初期(2000年〜2010年)の売却相場

90年代から緩やかに下降し続けていた売却相場ですが、2005年頃からまた「不動産ミニバブル」と呼ばれる時代に突入しています。

 

 

1998年のSPC法により不動産証券化商品、2000年の改正された投資信託法によりJ-REIT(不動産投資信託)が現れました。

 

それで、日本で不動産を購入できる人が一気に増えたため売買相場がぐんと釣りあがりました。


 

外資系や国内の力ある不動産ファンドが続々マンションを購入し、しかも現地の視察もしないままで購入することもザラだったそう。

 

ですがそうした不動産ミニバブルも2008年のリーマンショックにより終わりを迎えます。

 

大手外資系ファンドが一気に日本の不動産から手を引いたため、建てたマンションの売れ先がなくなり、売買価格もがくんと下がります。

 

2000年中期(2010年〜2019年)の売却相場

家の値段の上下動

では直近の売却相場はどうなのでしょうか?

 

2008年のリーマンショック以降、売却相場はパっとせず、更に痛ましい震災である3.11の後は東日本を中心に不動産相場は上がらず下がらずの状態でした。

 

ですが近年景気刺激策としての2013年に日銀が発表した金融緩和で住宅ローン金利が一気に下がり、ローンの審査も緩くなりました。

 

また2020年に控えている東京オリンピックの影響などからリーマンショックで離れていた海外からの不動産投資が再び活気を取り戻しつつあり、マンションの売却相場も上がり始めています。

 

特にマンション価格はこの6年で約45%も上がっており、今はまさに売り時と言えるでしょう。

 

今後10年間の売買価格の動向予想

下降

マンションの売買価格は現状高騰しており、バブルとまではいかなくとも上昇傾向にあります。

 

しかし日銀の金融緩和終了や景気の後退により、また売買価格は下がり始めるであろうというのが専門家の意見です。

 

しかし下がり始めるとしたらいつなのでしょうか?
日銀がいつ金融緩和を終了し、金利を上げるのでしょうか?

 

実は金融緩和終了のタイミングには、ある法則があると言われています。

 

金融緩和が終了する法則とタイミング

金融緩和

日銀が金融緩和を終了するタイミングは、アメリカや欧州の金融緩和が終わった後…と言われています。

 

  • 1987年9月 アメリカのFRBが金融緩和終了
  • 1988年7月 ドイツが金融緩和終了
  • 1989年5月 日銀が金融緩和終了

 

前回の金融緩和終了も、アメリカ、ドイツの後でした。

 

1970年から小規模ながら金融緩和を5回行っていますが、終了タイミングはいつもアメリカとドイツが終了した後で、なおかつ時期は数か月〜2年遅れで行っています。

 

いつ金融緩和は終了するの?

金融緩和が終了するのはそんなに先ではありません。
何故ならば現時点でアメリカとドイツの金融緩和は既に現在終了しているからです。

 

  • 2015年12月 アメリカのFRBが金融緩和終了
  • 2018年12月 ドイツが金融緩和終了

 

法則に乗っ取れば2019年中、2020年中には日銀の金融緩和が終了すると言われています。

 

また現総理大臣の安部首相も、任期中に金融緩和を終了させたいと討論会で明言しています(記事執筆時:2019年9月現在)

 

マンションの売り時はいつ?

先を読む

前述した通り金融緩和が終了するとマンションの売買価格は一気に下がります。
また金融緩和が終了する前でも、景気が悪化するだけで下がる可能性があります。

 

現状マンションの売却相場は上昇しているものの、決してその理由はマンション購入者が増えたからというわけではありません。

 

こういった価格上昇を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、価格が落ちるときは一気に落ちるのが特徴です(つまり売却価格も一気に下がるということです)

 

バブル時期レベルまで価格が下がるのではないか?と危惧されており、しかも近年は高齢化と人口減少で空き屋問題も顕著になりつつあります。

 

しかしその割にマンションの建築が少なくなっているか?と言ったらそうでなく新築マンションは続々と建てられているため、将来的により空き家問題が加速する事は目に見えています。

 

ここ10年先を見ても今より更に売却価格が上がる事は早々ない一方で、2040年には住宅価格が平均47%まで下落するという見方もあるため、家を売る時期としては今が最適だと言えます。

 

売却相場はあくまで相場であるということ

当然マンションにはそれぞれ「相場」というものが存在します。
ですがその相場以上で買ってもらえるかどうかは、そのマンションの状態が深く関係してきます。

 

中古物件の場合、築年数が短いものほど当然ながら売却価格は高くなり、売れる時間もそこまでかからないとされています。

 

またもちろん周辺環境や立地、ブランドなども加味されるもののやはり一番は「築年数」です(築年数とは、建物がたってからどれだけ経ったのか?というその年月のことですよ)

 

マンションの寿命は耐用年数を見ても50年が限度と言われており、年月が経過すればするほどその物件の価値は下がっていきます。

 

相場は確かにマンションを売る上で参考とすべき必要な要素ではありますが、売り時を待ちすぎると逆に高く売れる時を逃してしまう可能性があります。

 

今現状いくらマンションの売却相場が高いからといっても、いつまたバブル期のように急降下するかわかりません。

 

「売りたい!」と思ったなら、できるだけ早く査定に出してみましょう。

 

相場をつかんでマンションを高く売ろう

マンション売却相場はこの20年を見ても上がって下がってを繰り返しており、現状は上昇傾向にあります。

 

売却相場というのは景気および金利の上げ下げに大きく影響されており、直近で言えばそろそろ金利が上がってしまう時期でもあります。

 

繰り返しとなりますが、マンション売却を考えている人は早めの対応を!
売却相場を把握し、損をしないマンション売却を心がけるようにしましょう。

 

 

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