同じマンションで既に売却中の部屋が…。自分の部屋を高く売るにはどうしたらいい?

マンション

マンションを売却する事になったら最も初めにポータルサイトなどでリサーチすべき項目がそう「競合物件」の情報です。

 

「競合物件」とは、あなたマンション周辺で売りに出されている物件のこと。
売却活動をする上では、それらの物件と競いながら買い手を見つけなければなりませんね。

 

ひとえに競合と言っても種類があります。
以下の2つが考えられますね。

  • 「周辺で似たようなマンションが売りに出されている」
  • 「他のマンションは少しグレードも落ちるけど、値段もずっと安い」

のような、競合相手が自分のマンション周辺にいるケース。

 

  • 「同一マンション内で売り出されている」

といった、あなたと同じマンションに競合相手がいるケース。

 

 

厄介なのが後者の場合!

 

なぜかというと、あなたのマンションが周辺から大人気である場合を除いて普通に売却活動をするだけでは最悪売れ残ってしまう可能性もあり、価格設定も非常に難解になるからです。


 

しかし折角のマンション売却、そんな状況に左右されず高値で売りたいというのは誰もが思いますよね。

 

今回はあなたと同じマンションで既に売却活動をしていても高値で売れる売却戦略の手法をお伝えします。

 

こういった状況でお困りの方はぜひ参考にしてくださいね。

 

なぜ競合相手が同一マンションにいると大変なの?

そもそもマンション売却が初めての方にとっては、なぜ同じマンションに競合相手がいると売却活動が大変になるのか、ピンと来ない方も多いでしょう。

 

通常マンションというのはそれぞれ購入意欲のある買い手にアピール出来るいわゆるウリポイントが存在します。

 

「日当たりの良い間取り」「築年数が浅くて綺麗な部屋」「駅やスーパーが近い」などなど、それはマンションによって大きく異なります。

 

しかし同じマンションの違う部屋となると話は別。

 

最寄り駅へのアクセスや周辺環境などは全く同じ!
せいぜい違いをつけるとしても間取りがやや異なることくらい(マンションによっては全戸一緒の間取りというケースもありますね)

 

そのため買い手心理からすれば「条件が同じなら安い方を選びたい」と思うのは当然=安い方が売れやすいとなってしまい、同じマンション内で値下げ戦争が起きてしまうんです。

 

相手が100万値下げしたらこちらは150万下げ、200万下げたら今度は250万下げ…といった具合で、いざ買い手がついた頃には自分が売りたい理想価格より遥かに安い値段になってしまい後々後悔したというのは実はよくある話。

 

そうならないために一体どうしたらいいのか?具体的な売却戦略を次の段落からみていきましょう。

 

競合リサーチはあなた自身でできる

パソコンでネット検索する夫婦

「競合リサーチ」と難しい言葉を使っていますが、同じマンション内に競合がいるかどうかは実はあなた自身でチェックできます。

 

方法はかんたん。
インターネットでSUUMO、HOMESなどの不動産のポータルサイトへアクセスし、自分のマンション名を入れるだけ!

 

現在売りに出されている物件は、何かしらの事情で公開していない(一般的にほとんどありません)限りは色々な人の目につくようポータルサイトに掲載されるので、マンションの別の部屋が売りに出されているかどうか確認できるんですね。

 

マンション売却の第一歩として、「そろそろ自分のマンションを売りに出したいな」と考えている方は一度チェックしてみましょう。

 

同一マンションに競合がいる場合の売却戦略

「同じマンションで既に売り出し中の部屋がある。どうしよう…。」

 

そんな時でも高く売る売却戦略を、不動産会社と媒介契約を結ぶ前と後の2つのパターンに分けてみていきましょう。

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ前の売却戦略

売却時期をズラす

時計

「こちらがズラさなきゃいけないの?」と腑に落ちませんか?

 

ですが、まだ具体的な売却活動を始める前なのであれば、売り出す時期を考え直すのも有効な手段。

 

何だか相手に買い手を譲るような選択に思えるかもしれません。

 

ですが、例えばあなたの部屋が既に売り出し中の競合の部屋よりも間取りや眺望など何かしらの条件が劣る場合は、特に売却の時期を考え直す事をオススメします。

 

同じマンション内で自分より条件の良い競合と張り合うには「相手よりも値段を下げる」などで対抗するしかなく、結果あなたが大きく損をしてしまう可能性があるからです。

 

逆に競合が売れてしまった後ならば、価格を気にせず相場と相談しながら理想価格で売り出せます。

 

競合が売れてしまったからといって、マンションの買い手がいなくなるという事は決してありません。

 

直近で転勤を控えているなど早々に処分したい事情がない限りは、時期を見直してみるのも非常に有効的な選択肢の1つです。

 

マンションの適切な相場を知り不動産会社を見極める

仮に時期をズラすのが難しいという方でも落ち込む必要はありません。

 

同じマンションに競合がいるからといって、高値で売る事は難しいのかと言ったらそうではありません(もちろん相場とかけ離れた価格で売るのはハードルが高いので、注意しましょうね)

 

同じマンションに競合がいる1番のウィークポイントは「適正価格を下回った不条理な価格戦争に巻き込まれる」ことなので、それを避けられるのであれば売却活動に踏み切ってしまって全く問題ないわけです。

 

不動産には、定価というものがありません。

 

しかしじゃあ自分の希望の価格を好きにつけてしまっていいのかというと、築年数や立地を加味した相場というものが存在します。

 

不動産の値段設定はまずその「相場」を元に設定し売り出されます。

 

仮にあなたが「5000万円で売りたい」と思っても、相場が4000万ならばそこに大きな格差が生まれてしまってますよね。
相場よりも1000万も高い希望価格で売るのは難しいです。

 

そのため、マンションの相場を適正に把握することは、相場の範疇で最大限の価格で売り払うのに役立つわけです。

 

また、適正な相場感覚は不動産会社選びにとても役立ちます。

 

マンション相場を知る方法は多数ありますが、中でも最もシンプルで分かりやすい方法が「複数の会社に査定してもらい、なぜその値段で売れると思うのかを担当者に尋ねる」ことです。

 

例えば601号室(北向き)の部屋が3500万円で売り出し中、今回あなたが401号室(南向き)の部屋を売りたいと思ったとします。

 

そして3つの会社に査定を依頼して、担当者から以下のようなコメントをもらったとします。

不動産会社社員3名

 

A社:3800万円

担当者コメント:階層は低いが日当たりも良い!人気のマンションなので、強気にいきましょう。

 

B社:2900万円

担当者コメント:競合の部屋の方が高層階なのでここは控えめにいきましょう!

 

C社:3100万円

担当者コメント:南向きということに加え立地や築年数を加味しても人気のマンションなので、値下げ競争になる前に売り抜けできるでしょう。

 

あなたのマンションの相場は3000万円前後であることがここから読み解けますよね。
さて、あなたならばどのA〜Cのどの不動産会社を選びますか?

 

いずれも極端な例でしたが、ほとんどの方が3つの不動産会社の中で相場に近く、なおかつ競合を意識した上で戦略を考えてくれているCを選ぶでしょう。

 

相場を知っていれば現実離れした査定額に引っ張られることもなく、マンションの状況をしっかり考えてくれる担当者を見極める良いポイントになります。

 

媒介契約後の売却戦略

戦略

競合が値下げをしてもそれに応じない

既にどちらも売却中で、仮に競合があなたの設定した金額より値段を下げてきたとします。

 

仮にあなたが売却を急いでいる場合なのであれば早急に手を打つ必要がありますが、そうでないならば我関せず、すなわち現状維持でやり過ごし相手が売却されるのを待ちましょう。

 

相手が値下げをしているという事は、何かしら早く売りたい事情があるからなのです。

 

そこで張り合って値下げをお互い繰り返しても、あなたの得には一切なりません。

 

繰り返すようですが、競合が売れたからといって買い手が市場から消えるわけではありません。

 

売却時期をズラすのが難しい、既に売り出してしまっているという方は、相手が先に値下げをし売れてしまうのを待つのも1つです。

 

とはいえいくら急いでないと言っても時間は有限、「いつまで待てばいいの?」と思われる方もいるでしょう。

 

確かに、いつまでもだらだら競合が無くなるのを待っているのは苦痛ですね。

 

売却活動において節目は6ヶ月と言われているます(6ヶ月で売れない場合は売却活動を見直す、というのが一般的)。
だいたいそれを目途にすると良いでしょう。

 

内覧の対応を工夫する

同じマンションに競合がいる場合、片方だけを見てそこに即決する事はまずなく、両方の部屋を見て価格やその対応を比較して決める買い手がほとんど。

 

間取りや価格に競合とそこまで違いがないなら、内覧の対応で差をつける手があります。

 

「せっかく物を買うならば感じの良い人から買いたい!」と誰もが思います。
買い手も同じで、内覧は「部屋のぱっと見の印象」と「売主の応対」が成約の鍵です。

 

では具体的に何をすればいいのでしょうか?内覧をする上で、売主が心がけておきたい注意点をまとめてみました。

 

部屋をキレイにする

まだ居住中の場合、なかなかモデルルームのように全てを片付けるのは難しいでしょう。

 

内覧でよく勘違いされるポイントなのが、「物を減らさなくちゃ」というもの!そりゃ物が積み重なってぐちゃぐちゃになっているのは論外ですが、整理整頓されてさえすれば、住んでいるのですから物があるのは当然です。

 

大事なのは「設備」の状態(物は引っ越せばなくなるからです)
掃除で特に力を入れておきたい箇所をここで紹介しておきます。

 

  • 玄関

玄関

玄関はその部屋の顔です。

 

なので、パっと見で一番初めに目に入る玄関が汚れているといくら他の部分を綺麗にしていても、買い手はそれだけで萎えてしまうもの。

 

内覧者を気持ちよく迎え入れるためにも隅々まで掃除しましょう。

 

  • 臭い

臭い

皆さんも他人の家を訪れた際に感じた事があるのでは?
家にはそれぞれ「そのウチ特有の臭い」がありますよね。

 

臭いか臭くないかは個人の感性次第ですが、万が一買い手にとって不快な臭いだった場合、機会損失に繋がる恐れがあります。

 

内覧者が来る数時間前から窓を開けるなどよく換気をし、必要あれば芳香剤を使うなど工夫をしましょう。

 

  • 水回り(トイレやキッチンなど)

浴槽

シンクやお風呂、トイレなどの水回りスペースは特に汚れが気になりますし、買い手も必ずチェックをするところ。

 

マンション購入時の決定権は基本奥様が握っている可能性が高いので、主婦が毎日使う場所が汚れているとそれだけでマイナスになってしまう可能性があります。

 

内覧者の対応は女性が適任

女性

これはマストではありませんが、旦那様と奥様、どちらかと言えばおそらく家の事を把握されているのは奥様の方でしょう。

 

先程上の段落の繰り返しとなりますが「家を購入する決定権は奥様が握っている事が多い」ので、内覧時も女性目線で対応ができる奥様に任せるのが最適だと言えます。

 

ただあくまで内覧で買い手に売り込むのは「担当者(プロ)」の仕事。
アピールしたい点はたくさんあるでしょうが控えめに必要なことだけを喋るようにしましょう(がつがつした姿勢では逆に買い手がひいてしまう可能性があります)

 

買い手が喜ぶ保障や税制優遇をつける

マンションを売れやすくするコツとして、また競合に差をつけるために、買い手に有利な保障や税制の優遇をつけてあげるのは非常に有効的な手段です。

 

  • 既存住宅売買かし保険

築25年を超えるマンションだと、この保険をつけるととても売れやすくなります。
10年で最大200万円の税金がバックされる「住宅ローン控除」が使えるようになります。

 

  • フラット35適合証明

築年数29年を超えるマンションに非常に有効的な証明ですが、それ以外の物件でもメリットは大きい!

 

  • 建物保証と設備保証

大手の不動産会社を中心に利用できる無料の保証制度です。

 

保障などで自分のマンションに付加価値をつけるのも、売却戦略において大きな効果を発揮してくれます。

 

余裕を持って焦らない売却活動が成功の鍵

ガッツポーズをする女性

いかがでしたか?
同じマンションに競合がいると考えると尻込みしてしまいそうですね。

 

今回のポイント(損せずその時の高値で売るコツ)をまとめると、

  1. 「焦らないこと」
  2. 「内覧者をお客様と考えた気持ちの良い内覧応対」
  3. 「その部屋に付加価値をつけること」

 

逆に絶対に避けたいのは、不用意に値段を下げてしまうこと。

 

何度も繰り返すようですが、早く売ろうとするばかりの価格下げ戦争をして高値で売れることは絶対にありません。

 

今回紹介したように、同じマンションに競合がいたとしても、売却戦略次第では高額売却が狙えます。
お伝えしたポイントに留意して、損をしない売却をしてくださいね。

 

 

マンションの相場を知るなら、複数の業者に見積もりを取るのが1番ラクな方法です。

 

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