リバースモーゲージはリスクが大きい!売却のほうがお得な理由

家を査定しているところ。

「リバースモーゲージは老後資金調達に最適らしい」といった感覚で利用を検討しているようなら、要注意です!

 

「同じ家に居られる」「毎月一定の生活費が得られる」といった魅力も確かにありますが、本当にこの制度はメリットばかりでしょうか?

 

どんなリスクやデメリットが潜んでいるのか、気になりますよね。

 

結論を伝えると、リバースモーゲージはリスクが大きすぎるので、オススメできません。
最初から高く売り払った方が、老後の経済的安定には賢い選択でしょう。

 

今回は、リバースモーゲージの特徴やリスク、そして売却の方がオススメの理由を解説していきます。

 

リバースモーゲージ制度について興味のある方は、ぜひ参考にしてくださいね。

 

リバースモーゲージの特色はなあに?

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、住んでいる自宅や土地などの不動産を抵当に、金融機関から融資を受けられる制度。

 

契約者が死亡または契約満期のどちらかで、金融機関へ一辺にお金を返す必要があります。

 

利用者の多くは現金ではなく、不動産を売買することによって一括返済する方法(競売によって強制的に売却される方法)を選択します。

 

住宅ローンの場合、不動産を担保にして毎月定められた金額を金融機関へ納めますが、リバースモーゲージはそれとは正反対のシステムになんです。

 

主に「年金だけでは生活が苦しいお年寄り」や「お金はないが自宅に長く住み続けたい高齢者」に利用されています。

 

リバースモーゲージにて受けられる融資額の上限は、不動産の価値によって左右されます。

 

たとえばその不動産の価値が安ければ融資額も低いですし、価値が高ければ融資額も高いです。

 

最終的に自宅が売られることを考えれば、当然かもしれませんね。

 

リバースモーゲージの利用条件

これは誰でも使える制度ではないんですね。
次に、リバースモーゲージの主な条件をご紹介します。

 

年齢は55歳以上の高齢者

この制度は、下位所得高齢層のために作られたモノ。
そのため、利用者は55歳以上であると制限されています。

 

ちなみに住宅ローンの審査と比較すれば、そこまで厳しいものではありません。
たとえ所得が著しく低くとも、条件さえ満たせればすんなり融資されます。

 

住宅ローンを完済済み

住宅ローンが残っていると、抵当権を新たに組み込むことができません。
そのため住宅ローンを全て返し終え、抵当権を外しておかなければなりません。

 

土地付きの一戸建て

融資額は主に「土地の価値」によって定められることが多いです。

 

そのため、「土地」「土地付きの一戸建て」といった不動産が対象となり、マンションは対象外となってしまいます(金融機関によっては都心部の価値が高いマンションなら対象にしているケースも存在しますが、ごく一部です)。

 

同居人の制限

最終的には家が売却されてしまいますから、一緒に住める人が制限されてることがほとんど。
それは「配偶者または両親のみ」になります。

 

そのため子どもが一緒に住んでいると、対象外となってしまいます。

 

推定相続人の事前承認

リバースモーゲージを利用すれば、契約者が死んだときまたは契約満期になったときに、不動産が強制的に競売にかけられて売却されます(大体の方が現金一括返済ができないため)。

 

もしもその土地や建物を受け継ごうと考える相続人がいたら、トラブルの元になりますよね。

 

そのため多くの金融機関では、推定相続人(=相続人となりうる人)全員の同意が必要である、とあらかじめ制限しています。
相続人が1人でも拒否すると、適用されないことも。

 

利息の支払い

融資されている間は、利息部分を毎月返していきます。
不動産が売却されることによって、元利一括で返済されるのです。

 

リバースモーゲージのメリット

上記の特色により、この制度は高齢者向けの年金以外の資金獲得方法であることがわかりますね。

 

つまりリバースモーゲージを利用すれば、以下のようなメリットを受けられるます。

 

毎月一定の生活費が手に入る

  • 「公的年金だけではどうしてもやっていけない」
  • 「借金もたくさんあって困っている」

 

そのような悩みを持つ高齢者にリバースモーゲージが注目されています。
毎月一定の生活費が入れば、生活にも余裕が生まれますし、安心感もありますよね。

 

ただし利息の支払いがあるので、それを差し引いた分が手元に入ることになります。

 

自宅を手放さなくても良い

通常の売却だと自宅から出ていかなければならないのですが、リバースモーゲージではその必要がありません。

 

自宅に住み続けながらお金を受け取り、変わらない日常生活を続けることができます。
もちろん、近所や周辺にリバースモーゲージを利用していることがバレることはありません。

 

リバースモーゲージのデメリットやリスク

このように魅力がいっぱいと思われるかもしれませんが、もちろんリスクだってあるのです。
むしろリスクやデメリットのほうが大きい、といってもいいでしょう。

 

以下、この制度に潜む3つの大きなリスクをお伝えしますね。

 

長生きによるリスク

リバースモーゲージは、契約者が死亡または契約が満期になったら、自宅が売却されます。
つまり契約満期になっても生存していた場合、強制的に自宅を失うことになってしまうのですね。

 

日本は現在「超少子高齢化」社会で、お年寄りの寿命が年々延び続けています。

 

たとえば契約当時(60歳)に平均寿命が「90歳」だとして、「あと30年生きるから契約は30年だな」と期間を30年に設定したとしても、その間の医療の進歩によって100歳以上生きる可能性は十分にあります。

 

そうなると、満期終了である90歳以降の生活が行き詰まってしまうリスクがあるのです。

 

土地評価が下落するリスク

金融機関から融資されている間に不動産価値(とくに土地の評価)が大きく下落してしまったら、融資の限度額が見直しされます。

 

もしも現在受けている融資額よりも大幅に融資額が減った場合、金融機関によっては差額を返還するように要求されるリスクがあります。

 

金利上昇のリスク

リバースモーゲージの利息はほとんどの場合、「変動金利」or「一定期間は固定金利で、あとは変動金利移行型」です。
変動金利は、その時の景気の状況によって金利が変わってきます。

 

もしも金利がぐんと上がってしまえば、支払う利息も増えますから、返済額が高騰して生活が苦しくなるリスクがあります。

 

リバースモーゲージは老後の資金調達にオススメできない!

リバースモーゲージはリスクが高い

このように、この制度には「長生き」「不動産評価下落」「金利上昇」という3つのリスクを抱えています。

 

今や「人生100年時代」と言われていますし、不動産価値が今は一定かもしれませんが下がるリスクも抱えていますし、景気が上向けば金利上昇する可能性も十分ありえます。

 

長生きによって家を失ってしまえば住む場所を奪われてしまうものですし、お金を借りるにも年齢的に厳しいので、路頭に迷うのは必至でしょう。

 

「老後資金を手に入れて、安泰した暮らしを送りたい!」
そのように考えている人には、リスクが大きいリバースモーゲージという選択肢ではなく「売却」をオススメします。

 

最初から売却をするメリット

最初から売却という選択肢を取れば、以下のようなメリットがあります。

 

リバースモーゲージよりも高い価格で売れる

この制度で借りられる融資額は、不動産評価額の「5〜6割程度」。
これは、最終的に競売にかけると相場の5〜6割程度にしかならないためです。

 

一方で売却する方法なら、やり方次第では相場程度、あるいは相場より高く売ることだって可能です。
売却価格を上げるお得なやり方については、後ほどご紹介します。

 

利息の支払いがない

リバースモーゲージを利用すれば、毎月利息分を支払いしなければならない負担があります。
一方で売却なら、当たり前ですが利息の支払いは一切不要。

 

さらに売却したお金で住宅ローンを一括返済できれば、ローン返済からも脱することができます。

 

上記で書いたように、リバースモーゲージだと相場の「5〜6割程度」のお金しか貸してもらえません。
つまり、自宅を「相場の半分程度で売った」という意味に近いです。

 

しかも毎月利息の支払いがありますから、総合的に考えればとても損した気分になりませんか?

 

だから、相場よりも高い価値で売れるケースもある「売却」を、最初から選んだ方が良いのです。

 

一括査定サイトで売却するのがオススメ

「とは言うけど、自宅がより高く売れる上手いやり方があるの?」

 

そこでオススメしたいのが、「不動産一括査定サイト」。

 

不動産一括査定サイトとは、そのサイトに簡単なデータを打ち込むだけで、いくつもの業者に査定申し込みができる有益なサービスのことです。

 

お手軽に査定結果を比較することができるので、さまざまな利点があります。

 

高く売れる不動産業者を楽に探せる

査定結果が自動的に届きますから、その中から高い金額を提示したところと契約すれば、高額売却も夢ではないでしょう。

もちろん査定額だけが全てではないですけどね。
詳しくは、「不動産屋の選び方5つのポイントをチェック!」をご覧ください。

 

自分の足で1軒1軒回るのはとても労力がかかりますが、一括査定サイトを利用すればたった1回の情報入力だけで済みますから、とても楽ですよね。

 

相場観をつかむのに役立つ

いくつもの査定価格を見比べることができるので、あなたの物件の相場を自然とつかむことができます。

 

相場を知っておけば、たとえ不当な価格を提示されても不動産会社と上手に交渉することができます。

 

そのため高く売るためには、相場観を養っておく必要があり、それを簡単に叶えられるのが一括査定サイトというわけなんですね!

 

このように高く売るための仕組みが整った便利なサービスです。
利用は完全無料で、難しい操作は一切ありません。
少しでも手放せるように、こうしたサービスを上手に活用しましょう!

 

まとめ

以上、リバースモーゲージのメリットやリスク、そして売却のほうがお得な理由について解説しました。

 

メリットだけを見れば便利な制度かもしれませんが、老後を考えるとリスクが大きいですし、なによりも相場よりも5割程度の融資しか受けられないのであまりオススメできません。

 

最初から売却を選択することで、相場よりも高く売れる可能性が高いですので、長期的にみればお得です。

 

 

そして自宅を高く売るためにも、不動産一括査定サイトを上手に活用しましょうね!

 

わたしが使ったのは「イエウール」です^^


 

 


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