マンション売却の失敗談。参考にしてくださいね!

顔色が悪く頭を抱える女性

出来れば高値で売りたいマンション。
ですが大家さんなどの事業で取り組んでない限り、マンション売却は初めてという人がほとんどかと思います。

 

 

本当に買い手が見つかるのか?
そもそも売却のためにはどんな事をすべきなのか?
損せず売るコツは?


 

などなど、不安が尽きないと思います。

 

知識がないまま売却活動を進めてしまうと、思わぬところで損をしたり、トラブルが起きてしまう可能性があります。

 

売却活動と一概に言ってもスタートしてから実際に引き渡すまでさまざまなフェーズがあり、全て不動産会社任せにする事はできません(実際に売り手側が作業・対応しなければならない箇所もたくさんあるんです)。

 

今回はマンションを売却する上で実際にあった失敗談をまとめてみましたので、マンション売却を考えている方は是非一度読んでみてください。

 

マンション売却は失敗しやすいもの

キッチン

これから売却を考えている人にとってはあまり嬉しくない話かもしれませんが、マンション売却は非常に失敗しやすいもの!

 

なんと今や、実際に売却をした3人に1人は「売却活動に失敗した」と感じているそうなんです。

 

またなぜ失敗したか?という理由についてダントツトップだったのが、「希望売却価格より安くなってしまった」というものでした。

 

マンション売却時、最も大事な要素の1つが「ローンが完済できる価格で売れたかどうか?」ですよね。

 

実際の相場と照らし合わせながらも売却価格というのは設定されるものですが、確かに希望のものよりも低く売れてしまっては、確かに満足に売却活動ができた!とは思えないはず。

 

では何故当初の想定よりも値段は下がってしまうのでしょうか。下の段落からは実際の失敗談を交えて、この理由も説明していきます。

 

【査定編】実際にあった失敗談

悪徳不動産会社

マンション売却のファーストステップでもある不動産会社への査定依頼!
実はここにも落とし穴が沢山あったんです。

 

1社にしか査定を依頼せず、結果損をした

「何社に頼んでも相場があるんだから値段は一緒だよね?」と、特に忙しい方は思いがち。

 

面倒くさがって1社にしか依頼しなかったけれど、実は他の所であれば今の値段より300万高く売却ができた…となればどうでしょうか?

 

急に損した気分になりませんか?

 

これ、ありえない話に思えるでしょう?
でも、実際大いにありえる話なんです。

 

マンションは定価というのは存在せず、各会社によって最大数百万という振れ幅があります。

 

A社は2000万と査定額を提示してきたけれど、B社は2300万円とA社より300万円も多く提示してきたという話も普通にあるんですよ。

 

それはなぜか?
不動産会社にはそれぞれ得意分野が存在します(当然はったりで高い値段を出してきているわけではないんですよ!)

 

例えば一戸建ての売却が得意な所であれば、マンションには精通していないため相場の把握が難しく2000万でしか売れない…というケースも。

 

逆にマンション売却が得意な不動産会社であれば、得意分野なおかつ適正な相場の把握により2300万円でも売れる、という判断になるわけです。

 

高額査定にのってしまい、全然売れなかった

電卓と家

ただし複数社に依頼した後、何も考えず一番高い値段をつけてくれた会社を選ぼう!というのは非常に危険です。

 

不動産には定価がない事は先ほど書きましたが、代わりに相場はあるんですね。

 

築年数や立地、時価を加味してだいたいこれくらいの値段になるだろうという指標になる値段でもあります。

 

そもそも相場より値段を大きく上乗せし、仲介の機会を得ようとするする悪質な会社もあるので気を付けてくださね

 

結果、そもそも値段と物件が見合っていないと当然ながら買い手はつきませんから、売却活動が一向に進まないという事になりかねません。

 

以上のような失敗を防ぐために、査定額に対し「なぜこの価格で売れるのか?」その根拠を聞く事が非常に大切です(相場より高く売れる自信のある会社であれば、必ず客の動向や説得力のある過去の事例を出してくるはずですよ)

 

値段を釣り上げすぎて買い手がつかなかった

顔色が悪く焦っている女性

上記の事例と少し被るかもしれませんが、不動産の実際の売却価格は提示された査定金額と売り手の希望売却価格をすり合わせて決定されます。

 

しかし繰り返すようですが、欲張って売り出し価格を高く設定するとその分買い手が見つかりにくくなります。

 

結局のところ値段を決めるので買い手となるため、よっぽど魅力的な物件でもない限り、内覧予約すら入らないまま売れ残ってしまう事も考えられます。

 

誰だって当然ながら高く売りたいものですから、もう数百万くらい…とついつい上乗せしたくなる気持ちは理解できますが、上乗せするとしても相場の1割程度としておきましょう。

 

このようにマンションの価格設定は安すぎても損をしますが、高すぎても結果損をしてしまうんですね。

 

マンションの相場はインターネットなどから自分でチェックできるので、査定に出す際はまず自分のマンションはどれくらいの相場なのか?を自身で調べるようにしましょう。

 

参考:マンションの相場の調べ方。あなたのマンションは一体おいくら?

 

失敗しないコツ

ポイント

この査定フェーズで失敗しないコツ、それは自身でしっかりと見極めることです。

 

相場であれば、まず自分で下調べをする。
不動産であれば、複数社に査定を依頼しない事には見極めるも何も始まりません。

 

各社に対応しなければいけないため、査定数が多いほど◎というわけではないですが、3〜5社ほど依頼をし各社の査定額を並べ、また実際にその担当者と会って信頼できるかどうかしっかり確認してみてくださね。

 

 

ちなみに今はネットから複数の会社に一括で査定を0円で依頼できるサービスがあり時間短縮となりますので、オススメです。

 

わたしはというと、イエウールというサイトを使ってマンションを売りました。


 

参考:マンションを売却するならイエウール!その理由や信憑性について解説

 

【売却活動編】実際にあった失敗談

不動産会社に囲い込みをされた

1社のみで売り手と買い手の双方の仲介を行い、二者から仲介手数料を受け取る事を「両手仲介」と言います。

 

多数の手数料が受け取れるため、不動産会社にとっては理想の形です。

 

しかしマンションをより高く売りたい!という売り手とより安く買いたいという買い手のニーズがそもそも相反するもののため、1社のみでそれを叶える事は構造的に無理があります。

 

しかしそれを執拗に目指し、売り手の物件を他の会社に取り扱わせないようにする行為の事を「囲い込み」と呼び、この行為は売り手にとっては不利なものでしかありません。

 

他の不動産会社に物件を取り扱わせない事でそもそも窓口が狭くなるため、買い手がつくまでに凄まじい時間がかかり、結果売れ残って値段を下げざるえなくなる事例がいくつもあります。

 

それを避けるためにも、不動産会社とは媒介契約を結ぶ前に口頭ベースでも構わないので「囲い込み」を行わない事を担当者に確認していきましょう。

 

内覧準備を忘れていて、チャンスを逃してしまった

チャンス

売却活動にしばらく時間がかかるだろうと思っていたが、早々に内覧希望者が現れてしまったが、家の掃除が間に合わずそのまま流れてしまった…というケースは実は少なくないんです。

 

買い手にとって売却活動中は決してお休み期間ではありません。

 

そして内覧というのは買い手が購入を決意する絶好のチャンスでもあるため、いくらまだ移住中とはいえ買い手が「欲しい!」と思って貰えるように綺麗にしておく必要があります。

 

どれだけ条件の良い家だとしても、例えば壁や水回りが汚い、キッチンが油でべたべた、室内に物が散乱している家を購入したいと思えるでしょうか?

散らかった室内

内覧というのは売り手よりも買い手のスケジュールが優先となりますので、例えば明日内覧したいと言われても何ら不思議ではなく。

 

そうならないためにも、売却活動期間中は常に家をピカピカに保つ努力をし、内覧希望者が現れても慌てないような環境作りを心がけましょう(特にキッチンや水回り環境は生活に関わる所のためしっかりみられますので、ご注意ください)

 

値下げ交渉に応じず、買い手を逃してしまった

電卓とお金と豚

これもよくある失敗の1つですが、内覧後、買い手が物件を気に入れば価格交渉のフェーズに入ります。

 

前提としてお伝えしておかなければならない事の1つとして、価格交渉では必ずと言って良いほど買い手からの値切り交渉が入ります(買い手側としてはそりゃ可能な限り安く売りたいですものね!)

 

「うちはこの価格から1円も下げれません!」と突っぱねる事は可能ですが、それで折角の購入希望者を逃してしまいます。

 

待てばまた買い手が現れてくれる!と思われるかもしれませんが内覧者は次々現れてくれるものでは全くなく、次いつ同様の希望者が現れるかわかりません。

 

またこれを逃したら買い手がつかず、売れ残ってしまうかもしれません。

 

そんな機会損失を防ぐためにも、価格交渉には柔軟に対応しましょう。

 

何も一概に値切りに応じろ!と言ってるのではありません。

 

最初の売り出し価格にこの値切り交渉分を上乗せした価格を設定しておけば、値切りしても損せずまた買い手の要求も満たす事が可能です。

 

失敗しないコツ

売却活動フェーズで必要なのは、先を見越して早めに事前準備をすることです。

 

  • 値切り交渉を見越した価格設定
  • いつ来るか分からない内覧予約を見越した家の掃除や設備の修繕

掃除機をかける

特に前述した通り内覧は家が売れるかどうかが決定する売り手にとっても買い手にとっても大切な一大イベントです。

 

突然内覧依頼が来て焦る事のないように、自分だったらどんな家を購入したいと思うか?を考えて、早めに行動することが失敗しない秘訣です。

 

【売却後編】実際にあった失敗談

いざ家が売れてハッピー!なはず、なのにそこで起こりうる失敗とはなんでしょうか?

 

付帯設備表に抜けがありクレームが入ってしまった

売却後の失敗談で最も多いケースがこれ。
設備の告知が不十分で売却後に「こんなの聞いていない!」とクレームがくる、です。

 

通常、引渡し前に売り手が買い手に対して「付帯設備表」と「告知書」を渡します。

 

付帯設備表:換気扇や食洗器、お風呂の曇り止めミラーや照明器具、インターホンなどマンション設備の有無と不具合を記載する書類。

 

告知書というのは騒音や周辺環境など物件が抱えている問題点を記載する書類です。

 

これらは致命的な不具合でない限り、売り手が修繕など別途対応する義務はありません。
あくまで不具合や現状を買い手に報告、了承して貰うための書類です。

 

自分のマンションの設備を全て把握しているなんて事は極まれで、普段使わない設備などは特に見落としがち。

 

例えば曇り止めミラーが壊れているかどうかなんて、日頃意識はしませんよね?
しかし知らない間に万が一壊れている設備を買い手に申告しないまま引き渡してしまうと、クレームの原因となってしまいます。

 

また引渡し前には修繕義務がなくても、引き渡し後にクレームが発生した場合は売り手が対応せざる得なくなり、余計な出費や手間が発生してしまいます

 

前述した通り、このケースのクレームが非常に多いので、時間を取って設備を一通り使ってみて細かいものでもしっかり記載しましょう。

 

税制度についてよく知らず多くの税金がかかってしまった

税金

稀ではありますが、後々後悔が残る失敗談の1つを念のため紹介しておきます。

 

不動産売却の場合、売却金額が当初の購入額や諸費用を差し引いてプラスになっていれば、所得が発生したとみなされ税金を払わなくてはならなくなります。

 

不動産価値は年々劣化しますからこうなるケースはほとんどないのですが、せっかく苦労して売却したのに更に税金まで払うのは痛い出費ですよね!

 

しかし日本にはこの税金を免除する「特別控除」という法律があります。

 

この控除を受けるには、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告を行いましょう。

 

この控除を使うと3000万以下の物件ならば税金が控除されるため、忘れず行うようにしましょう。

 

参考:マンション売却時の税金と確定申告を分かりやすく解説してみました。

 

失敗しないコツ

マンションの買い手が見つかると長年の売却活動が報われほっと一息つきたいところ。

 

しかしここで失敗しないためにも、マンション売却にかかる税金とそれが免除される仕組みを自分で調べてみること、また買い手に渡す書類に不備がないように努めること、が非常に大切です。

 

ここを怠っても結局最終的に困るのは自分になるので、売った後にこんなはずじゃなかった!というリスクは事前に潰していきましょう。

 

成功のコツは焦らず事前準備すること

いかがでしたでしょうか?今回はマンション売却において、よくある失敗談を書いてみました。

 

マンション売却は短くても3か月ととても時間がかかるもの。

 

忙しい人だと特に不動産会社任せになってしまいがちですが、あくまでマンション売却とは不動産会社と売り手の二人三脚で頑張る必要があるんです。

 

売却後に「損をした!」と気づいても既に手遅れで、責任を取ってくれる人はいません。
失敗と後悔がないように焦らず先に先にと準備していきましょう。


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