マンションの売り時の築年数は?どのタイミングで売れば1番高く売れるの?

チャンス

オリンピックを控えた今、マンション価格は上昇し続けています。

 

 

不動産業界の「ミニバブル期」とも呼ばれているまさに売却には絶好の機会!


 

一方で「新築マンションを手放さきゃいけなくなったけど、損はしないだろうか?」「何十年も住んでしまったし、売るには遅すぎるんじゃ…?」と色々な理由で売却をためらっている方もいるのではないでしょうか。

 

不動産というのは住めば住むほど価値が落ちていくものですから、そりゃあ早めに売るにこしたことはありません。

 

ただし買ったばかりの新築ならよほどのことがない限り手放さないでしょうし、長年住んでいれば逆にこんなに年季が入っているマンションが売れるのだろうか?と不安になってしまうものでしょう。

 

マンションを高く売り払うには、売り手が「売り時」を理解することが非常に重要。
タイミング次第で数十万〜数百万まで売却価格に差がでてしまうんです。

 

では実際、最も売りやすいまさに「売り時」である築年数とは、いつなのでしょうか?

 

今回はマンションの築年数から、売るのに適したベストなタイミング、またそれを過ぎてしまった物件でも売れるコツを一緒にお伝えします。

 

どの築年数で売るのが1番トクなの?

マンションは、3年、5年、10年、15年、30年の5つの節目の年で、それぞれの年で価値が変わると言われています。

 

そのため自分のマンションの状態を加味しつつ、この5つの「売り時」の中で、売却を目指したい目安の年を自分の中で持っておくことは売り時を逃さない大事な秘訣です。

 

ではさっそくその売り時の築年数を順番に紹介しましょう。

 

築3年

築3年までのマンションは「新古マンション」とも呼ばれ、ほぼほぼ新築の価格で売却が可能ですので、売却予定のある方は築3年を過ぎる前に手放しましょう。

 

「購入直後に急に転勤が決まってしまった」「最初から短期間しか住まず、売ろうと思っていた」など特殊な事情がない限りは出回る事がない希少な物件ですので、人気も高く非常に売れやすいと言えます。

 

築5年

築浅マンション」と呼ばれるボーダーラインが、だいたい築5年前後と言われています。

 

マンション内にある設備の劣化もほぼ影響がないと思われる経過年数のため、まだまだ新築に近い築浅物件として扱われます。

 

経済状況によっては買値よりも高く売れる場合もあるため、売却を迷われている方は築5年を越える前の売却を意識するようにしましょう。

 

築10年

すでに「築浅」とは呼べなくなってきた時期。
しかし実は中古マンションにおいて最も人気が高く、ベストな売れ時と言える築年数がここなんです。

 

新築物件や築浅物件よりも物件価格が安い上に、中古マンションの中では新しい状態なので、この築年数を狙ってくる買い手はとても多い!

 

またマンションの所有期間が5年を越えると長期譲渡所得に該当します。

 

売却金額から譲渡費用をマイナスしたモノに譲渡所得税や住民税がかかってくるのですが、特別控除が受けられる可能性があります。

 

買い手にとっても売り手にとってもメリットの多い築年数なので、築10年を目途に売却を検討してみると良いでしょう。

 

築15年

やはり築15年を過ぎると、いくぶん売れにくくなってくるのは事実です。

 

マンション内の設備(給湯器や浴室乾燥機など)が寿命を迎えるため、売却にあたっての修繕が必要なケースがあり、それだけコストがかさんでしまいます。

 

またマンション全体の第1回目の大規模修繕工事が行われるのもこの築15年。

 

修繕積立金がしっかり貯められていれば問題はありませんが、万が一足りない場合は追加で一時金を支払う必要も。

 

また2回目、3回目の修繕工事に向けて月々の「修繕積立金」がより値上げされる可能性もあるため、これを嫌がる買い手もいるんです。

 

15年を超えると売却のデメリットが多くなってきますので、少し先の将来に売るつもりなら、この築年数を越える前を目途に売却を目指しましょう。

 

築30年

「築30年だと古すぎて誰も買わないのでは?」と思いますか?
実はこの築年数、一部の買い手にとても需要があるんです!

 

ズバリそれは「リフォームやリノベーションをしたい」と考えている方々!

 

「後々自分たちでリフォームやリノベーションをしたいからマンション自体は古くても値段を抑えたものを買いたい」と思っている方は実は一定数いるため、まさにこちらも売り時と言える物件でしょう。

 

また築年数を重ねれば重ねるほど資産価値が下がってしまうということは前置きでお話しましたね。
ですが、築年数が20年を越えると資産価値がほとんど減少しなくなるんです。

 

つまり仮に築20年のマンションを買い10年住んで売却をしたとしても、資産価値が下がりにくいため当初の買値とほぼ同じ値段での売却も不可能ではありません。

 

築年数の売り時を決めるポイント

「どの築年数を目途に売却をしたいか?」を決めるのは非常に大事とは言ったものの、いつまでに売却するのが最も良いのか?その売り時を決める目安はどうしたいいの?と思われる方は多いかもしれません。

 

どの築年数で自分の物件を売るべきなのか?決めるためにはまずご自身のマンションの状態を正確に把握する必要があります。

 

こういった物件は早めに売るべし!

マンションの外観

日本に建設されているマンションの種類はさまざま。

 

そのためこのマンションは早めに売らなければいけない、遅めに売っても大丈夫など断言する事は難しいのですが、早めに売却した方が売り時を逃さなくて済むマンションの特徴をまとめてみました。

 

以下に自分のマンションがあてはまる人は、早期売却(築3年や5年など)を目指してみてはいかがでしょうか。

 

  • 人口が減少し続けているエリアにある
  • 駅から遠い(徒歩10分以上)
  • 日当たりがイマイチなど、何かしらネガティブなポイントを抱えている

売却の際に何かしらネガティブポイントになりうる環境を抱えている物件に関して、売り時は早めが◎。

 

早めの売却をしておけば例えば「駅から少し距離はあるかわりに、ほぼ新築と変わりなくキレイな状態ですよ」とそのネガティブ部分をカバーできます。

 

人口が減りつつあるエリアに関しても同様で「人が少なくなって静かで良いじゃない!」と思われるかもしれませんが、人が減っているエリアにあるマンションは需要が一気に下がり、とんでもなく売れにくくなります(関東の某エリアでは、人口があまりに減ってしまったせいで、高級マンションが驚きの値段でたたき売りされているのだとか…)

 

そうなる前に、早期売却を強くおすすめします。

 

  • 周辺に売り出されてるマンションが多い地域にある
  • 総世帯数100戸以上などスケールが大きい

こういったマンションは逆に「競合相手」が多くなってしまうため、無駄な価格下げ戦争に巻き込まれる可能性が非常に高いのです。

 

同じ(もしくは近しい)条件の物件であれば、値段で勝負するしかありません。

 

結果、値段を安くした方が勝ち(売れる)というわけなので、仮に売却を勝ち取ったとしても想定より大分安くしか売れなかった…と結果損に繋がってしまうケースも多々あります。

 

築10年を超えると買い手も売り手も一気に増えるので、競合相手が少ないうちに早めの売却を目指しましょう。

 

  • マンションの外観や公共エリアを含む設備に痛みや汚れが目立つ

築年数の割に、マンションの共有部分や外観に痛みが目立つ…というマンションの場合は要注意!

 

手入れのなされていないマンションは劣化スピードが通常に比べて早く、マンションの価値も比例して下がってしまいます。

 

管理が行き届いていない=管理会社が仕事を怠っているということで、それだけで売却時には大きなネガティブポイントに。

 

また管理会社を変えたいと思っても、マンションの「臨時総会」で住人の過半数の賛成を得る必要があるなどなかなか手間がかかる作業となります。

 

そこに労力をかけるならば、いっそ早期売却をし、新しい環境へ住み替えを検討するのも1つの手段でしょう。

 

基本は築10年前後の売却を目安にするのがオススメ

マンションの外観

仮にあなたのマンションが上の段落の「早く売るべきマンション」に当てはまらなかったとしても、マンション購入希望者の需要が最も高いのが、築10年前後!

 

売りやすさから見ても、だいたい売却はこれを目安にしてみると良いでしょう。

 

ただし注意する点としては、築15年までには売却を目指すということ!

 

前の段落を見ていただければわかるように、築15年を迎えてしまうと高まっていた需要ががくっと下がってしまいます。

 

より高めの売却を目指すならば、なおさらこの築10年〜15年未満の期間での売却が最もオススメな売り時だと言えるでしょう。

 

売り時を抑えてマンション売買を成功させよう

いかがでしたか?

 

もし将来的にマンションを売却する予定があるなら、売るにあたって築何年目に売ろうと思っているのか?と目途を付けることが売り時を逃さない秘訣です。

 

また実は不動産業界にも繁忙期と閑散期というものが存在し、繁忙期が春先の1〜3月、秋の9〜11月、閑散期が年末の12月だと言われています。

 

築年数と併せてせっかくのマンション売買なのだから、買い手が増える繁忙期を狙い、損のない取引を目指しましょう!


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