マンションを売ったときに譲渡費用に「なる・ならない費用」とは?

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土地や建物を売って利益が発生すると、「譲渡所得」を受け取ったとして税金が課せられます。

 

不動産を売却した翌年の確定申告期間にて、譲渡所得を計算して申告する必要があります。

 

譲渡所得は、売却で得た利益がそのまま反映されるわけではなく、「取得費」「譲渡費用」と呼ばれるコストを差し引くことが認められています。

 

これらの費用を多く計上することで、譲渡所得を減らすことができ、結果として納める税金額も減らすことができます。

 

この費用の1つである「譲渡費用」は、費用となるか・ならないかのジャッジが微妙なものも多く存在します。

 

費用を支払った状況や時期によって、判断の分かれるケースが多いからです。
そのため「譲渡費用の判断に迷って困る!」という方も多いと思います。

 

ここでは、マンションを売却したときの譲渡費用について、お伝えしますね(*^_^*)

 

不動産を売ったたときの譲渡費用とは

譲渡費用ってなあに?

不動産によって利益を得たときの譲渡所得 計算式
「譲渡所得 = 土地または建物の売却金 ー 譲渡費用 ー 取得費」

上記は「譲渡所得」の計算式です。

 

譲渡費用はこの計算式で見ると、売却金額からマイナスできるモノ、つまり「経費」に似たようなものであるとわかりますね。

 

また国税庁の公式ホームページを見ても、

「譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のこと」
と定義されています。

 

ということは、譲渡費用・取得費の金額が大きいほど不動産の売却収益を減らせるので、最終的に税金が少なくなりおトクということですね!

 

取得費との違いは?

一方の「取得費」とはその名のとおり、売却した土地や建物を購入した際にかかったコストを指します。

 

具体的には以下のような項目です。

取得費の例
  • 売却した土地や建物を購入した金額
  • 設備の改良費
  • 建築にかかった費用
  • 購入時に支払った仲介手数料
  • 購入時に支払った登録免許税・取得税・印紙税などの税金

など

 

「譲渡費用」と「取得費」の違いは、「不動産を売ったときのコストなのか(=譲渡費用)」、「手に入れるときにかかったコストなのか(=取得費)」です。

 

たとえば、マンションを買ったときの仲介手数料は「取得費」ですが、売ったときの仲介手数料は「譲渡費用」です。

 

同じ「仲介手数料」でも、支払った状況や時期によって費用の判断が異なるのですね。

 

譲渡費用となるもの・ならないものを判断するのは難しい

譲渡費用は、「そのコストが譲渡費用となるのかどうか」の判断がとくに難しいです。

 

売却に関すると思っていたコストが、実は「維持・管理で使われた」として含まれなかった、なんていうケースもあるためです(例・引越し費用、修繕費など)。

 

その判断基準は非常に紛らわしく、費用とするかどうかで迷う人がとても多いです。

 

それでは次の項目より、譲渡費用になる・ならないについて、できるだけ分かりやすくお伝えしていきます!

 

譲渡費用として認められるコストはなあに?

譲渡費用の定義

「譲渡費用」になるかで大事こと、それは「売却した不動産に関わりのあるコストであるかどうか」です。
国税庁の公式ホームページでは、譲渡費用になる項目を以下のように記しています。

 

1.(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料

2.(2) 印紙税で売主が負担したもの
3.(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
4.(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
5.(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金? これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
6.(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

 

そのほかにも、売却に関わると判断されるモノは「譲渡費用」で計算できます。

 

譲渡費用とみなされる費用の一例

※ここでは、譲渡費用としてみなされるものの主な費用をご紹介します。
そのほか、「売却のために不可欠とされるコスト」は「譲渡費用」で計上できるモノも。

 

  • 仲介手数料

不動産会社の社員

これは、仲介してくれた不動産取引業者に対して支払う報酬。
不動産売買においては、比較的大きな費用となります。

 

これは国税庁のホームページでも記載されていたように、譲渡費用として認められています。

 

ちなみに前述しましたが、不動産を取得するときにかかった仲介手数料は「取得費」になりますのでご注意を!

 

  • 印紙税

収入印紙

売買契約書を作成するときには、印紙税が必要となります。
これは売却に関係ありますので、「譲渡費用」で計上してOK(^^♪

 

  • 立退料

貸家で、やむを得ず賃貸人に立ち退かせる際に支払ったお金は、「譲渡費用」として認められています。

 

ただし、支払った状況・ケースによっては「取得費」として判断されることもあります。
国税庁のホームページには、以下のように記載されています。

 

建物を賃貸している場合に、借家人に立ち退いてもらうため、立退料を支払うことがあります。

 

このような立退料の取扱いは次のようになります。

1 賃貸している建物やその敷地を譲渡するために支払う立退料は、譲渡に要した費用として譲渡所得の金額の計算上控除されます。

2 上記1に該当しない立退料で、不動産所得の基因となっていた建物の賃借人を立ち退かすために支払う立退料は、不動産所得の金額の計算上必要経費になります。
3 土地、建物等を取得する際に、その土地、建物等を使用していた者に支払う立退料は、建物等の取得費又は取得価額になります。
4 敷地のみを賃貸し、建物の所有者が借地人である場合に、借地人に立ち退いてもらうための立退料は、通常、借地権の買い戻しの対価となりますので土地の取得費になります。

 

つまり、「譲渡するため(売却するため)に不可欠な立退料」は譲渡費用(=譲渡に要したコスト)、「不動産を得るのにかかった立退料」は取得費ということですね。

 

  • 測量費用

土地を分割して売却した場合や、売却前に境界線を確定するためとして測量費を支払った場合、譲渡費用として計算されます。

 

ですが、手放した不動産を得た時期と測量日が重なっていると「取得費」としてみなされます。

 

また10年以上前に実施したものだと、売買に直接関係がないとして認められない場合があります。

 

そのため「測量のお金をどの時期に支払ったのか」が重要。

 

  • 取り壊し費用

家を取り壊しているところ

「土地にして売りたい」
「建物が古すぎて価値がないから壊した」

 

このように「土地の売却に必要がある」と判断して建物を解体したお金は、譲渡費用として含めてOK。

 

  • 広告料、交通費

土地や建物の売却で自分で広告を出したり、交通費をかけて営業したら、その広告料や交通費は「譲渡費用」にしてOK。

 

  • 振込手数料

ATMの前に通帳を持って立つ女性

たとえば、不動産会社に仲介手数料を払うために発生した振込手数料は、売却の経費にあたるので譲渡費用になります。

 

  • 登記費用

不動産登記法の本

これは、不動産売買で所有権を移動した旨を登記簿に書き加える費用のこと。
この登記費用に関してはさまざまな登記方法があり、それによって譲渡費用とみなされるかどうかが異なります。

 

「譲渡費用」になる登記費用は「建物登記滅失費用」。

 

建物を取り壊しをしたときに行う必要のある登記ですが、売却のために建物が取り壊されて登記するのであれば、こちらも「譲渡費用」になります。

 

ただし、抵当権抹消でに支払った登記費用に関しては、譲渡費用とはみなされません。

 

登記簿謄本の「抵当権情報」を抹消するためのコストですが、これは売買に必要なものではなく、「単に登記に関わる費用」とみなされるからです。

 

多くの人が間違いやすいポイントなので、注意しましょう。

 

  • 弁護士費用

これは、売買の交渉を弁護士に面倒をみてもらったなら譲渡費用として認められやすいです。

例:
売却のために入居者を強制立ち退きさせるときにかかった訴訟費用
売買契約を渋る相手との紛争費用
など

 

「売買に関わるかどうか」が重要なので、単なる紛争解決のためにかかった費用は該当しません。

 

たとえば「土地の遺産分割のための訴訟費用」は、民事的なことに当たるので譲渡費用とは認められないのです。

 

譲渡費用NGのコストとは

譲渡費用にならないものの定義

譲渡費用NGのお金は、

  • 維持や管理のために支払ったもの
  • 日常生活を送る上で必要となるもの

に該当するものが挙げられます。

 

この判断は非常に間違いやすく、多くの人が迷いやすいですね。

 

譲渡費用とならない項目の一例

  • 税理士への支払

税理士に確定申告してもらって発生したコストは、譲渡費用としては認められません。

 

確定申告はあなた自身でするものであり、税理士へのリクエストは「代理」という意味合いが強いため。

 

  • 修繕費、リフォーム費用、ハウスクリーニング

リフォームした家

建物の維持・管理で支払ったお金は、譲渡費用として処理するのは厳しいです。

 

たとえば、
「過去に模様替えをするために行ったリフォーム」
「退去するのに支払ったハウスクリーニング代」
などは、売却とは関係なく、あくまでも日常生活的なものと判断されるのです。

 

ただし、「リフォームをすることによってその建物の価値が高まった」との見解であれば、譲渡費用としてみなされるケースも。

 

  • 売り主の引越し費用

引っ越しの荷造りをしている女性

多くの人が迷いやすく、間違いやすいのが「引っ越し代」でしょう。

 

引っ越しのためにかかった片付けコストや荷物運搬費などは、譲渡費用ではありません。

 

これはあくまでも日常範囲内での支出であると判断され、売却とは直接的に関係ないとみなされているためです。

 

  • ゴミ処分

ゴミ処分や残留物の撤去は、買い主から「撤去してほしい」と明確にお願いされれば、譲渡費用として計上されることもあります。

 

しかし多くの場合は、引っ越し時に不要となってゴミを捨てるケースが多く、これは維持管理の問題とみなされるので譲渡費用にはなりません。

 

  • 固定資産税

これは、不動産の持ち主なら誰しもが納税義務があります。
売るために発生するものではありませんから、譲渡費用としては認められません。

 

まとめ

以上、譲渡費用になるもの・ならないものについて解説しました。

 

譲渡費用は、紛らわしいものが多いために判断が難しいものです。

 

こちらの記事を参考にしつつ、どうしても判断が分からない項目が出てきたときには、専門家に相談するのが確実な方法でしょう。

 

譲渡費用の判断で迷ったときに、少しでも参考になれば幸いです!

 

 

ちなみに、マイホームの場合「居住用財産の3000万円の特別控除」の特例が適用される場合があります。

 

その場合は、3000万円以下の譲渡益のときは所得税・住民税は課税されません。



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