マンション売却時の税金と確定申告を分かりやすく解説してみました。

確定申告

「税金のことはよく分からない…。」そういう人も多いかと思います。

 

今回はマンション売却時の税金と確定申告にフォーカスし、できるだけ分かりやすく解説していきますね。

 

祝・マンションが売れた! はて税金は?

マンション売却成功の喜びと同時に頭をよぎるのが税金のこと。
「一体いくら支払えばいいの?」そう不安になる人も少なくないでしょう。

 

でも安心してください。
特別控除のおかげで多くの場合、「税金はゼロ」ということも十分あり得ます。

 

課税額=譲渡所得額×税率

 

上記の計算式の税率は、物件の所有期間によって変わります。

所有期間 所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%

上に加えて、令和19年までは東日本大震災の復興特別所得税として、基準所得金額の2.1%が所得税にプラスされます。

 

譲渡所得

不動産を売却した際に利益が出たら発生するもの。
譲渡所得として所得税が課税されます。

 

不動産の売却益は「申告分離課税」にあたります。
会社勤めで得たお給料や年金などとは分けて(分離)して課税されます。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得(利益)=物件売却金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

 

「物件売却金額は分かるけれど、取得費と譲渡費用ってなあに?」ってなる人も多いですよね。
これから分かりやすく説明していきます。

 

取得費

取得費とはマンションの土地と建物の購入代金のことです。

 

当時いくらで購入したか覚えていますか?
取得時の書類をファイリングなどして残していますか?

 

取得費はマンションの購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙代、不動産取得税なども含まれます。

 

そして建物の取得費からは減価償却費が差し引かれるので、マンション購入代金よりも安い金額になるのがわかりますね。

 

取得費がわからない…。そんな時は?

これらの資料を紛失してしまって取得費が分からない場合は、以下のように「概算取得費」で計算することになります。

 

概算取得費=売却金額×5%

 

忘れてはならない減価償却(取得費から引きます。)

減価償却」って聞いたことありますか?

 

マンションは買ったとき(新築)のときが1番価値があるんです。
住んでいくうちに、壁が汚れてきたり、ドアの建て付けが悪くなってきたりと、だんだん傷みや不具合が生じてきますよね。

 

マンションを使った分だけ、建物の価値が減少していくんです(税法では)。

 

なので、価値が減った分マンションの寿命を表す金額も修正していかなければなりません。

 

譲渡費用

こちらはマンション売却のときにかかったお金です。
売却時の仲介手数料、登記費用、印紙代などが認められます。

 

特別控除
居住用財産3000万円の特別控除

自宅マンションを売却した際、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から3000万円を控除できます。
ただし、以下の条件を満たしていることが必要です。

 

  • あなた自身が現在住んでいるマンション
  • 以前住んでいたマンションの場合は転居してから3年目の12月31日まで売却し終えたもの
  • 売却相手は他人であること(親子、配偶者、親族など特別な関係がある場合はダメ)

 

こちらの3000万円の特別控除の適用には確定申告が必要です。
売却した翌年の3月15日まで下記の書類を持参して税務署で手続きしてください。

 

  • 譲渡所得の内訳書
  • 住民票の写し又は除票住民票の写し(売却日から2ケ月過ぎてから交付されたもの)

 

長期譲渡所得の軽減税率の特例

もしあなたが所有期間10年以上の自宅マンションを売却した場合、こちらの特例も適用されます。
3000万円の特別控除の特例と併用が可能です。

 

所有期間 譲渡所得の金額(3000万円特別控除適用後) 所得税 住民税
10年超 6000万円以下の部分 10% 4%
6000万円超の部分 15% 5%

 

こちらも控除を受けるためには確定申告が必要です。
以下の書類を持参して税務署に向かいましょう。

 

  • 譲渡所得の内訳書
  • 売却したマンションが「対象となる譲渡資産」に当てはまることを証明する書類(登記事項証明書など)

 

まとめ

 

税金ってややこしいですよね。
この記事を1度読んだだけでは理解できないって方も多いかと思います。


 

1番確実なのは、税理士や税務署に直接聞くことです。

 

知り合いの税理士さんがいるなら相談にのってもらうのがよいでしょう。

 

もしいない場合はちょっと勇気が要るかもしれませんが、税務署に電話してみましょう。
初めてのときは緊張するかもしれませんが、親切に教えてくれますよ。

 

税についての相談窓口(国税庁公式サイトに飛びます)からお近くの税務署の電話番号を調べてみてくださいね。

 

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