「築60年ほど経っているマンションを手放したいんだけど、ホントに売れるの…？」
築年数が経過しているマンションほど売却するのが難しいのでは、と心配になりますよね。
しかしご安心ください。
たとえ築60年が経っていようとも価値が0になるわけではありませんから、売却することは十分に可能です！
まみここでは、築60年マンションの売る方法について、詳しくお伝えしていきますね。
マンションの価値は築年数でどう変動するの？
築20年以上経過すると価値は大きく下落しない
マンションの価値は、築年数に応じて変動していきます。
具体的には、築20年を経過するまでは、1年ごとに価値が下落していきます。
10年前後になると新築時の8割程度に落ち込み、その後は徐々に下落幅は緩やかになって、30年には半額以下にまで下落していきます。
でも30年を経過する頃には「2～3割」からほとんど変動せず、下落幅がほぼ横ばい状態になります。
つまり築30年を超えてしまえば、年数が40年だろうと60年だろうと資産価値に大きな下落はありませんし、価値が0になることもありません。
築年数による価値変動目安
- 築年数10年まで 8割
- 築年数20年まで 7割
- 築年数30年まで 4割
- 築年数30年以上 3割程度
（参考：三菱UFJ不動産販売）
築年数60年のマンションなら、新築価値の3割程度と考えれば良いでしょう。
マンションの築年数と同時に立地条件も重要
マンションの価値が決まるのに大切な要素は、「築年数」以外に「立地条件」があります。
たとえ築年数が60年だとしても、好立地条件のマンションであれば、他の同じ築年数マンションよりも高い価値があります。
好立地条件例
- 公共交通機関から近い（目安として駅から徒歩10分以内）
- 生活利便性が高い（スーパー、コンビニなどの便利施設が周辺にあるかどうか）
- 都心部に近い、都心部物件
など
こうした好条件は土地の評価が高くなるため、価値が下がりにくいのです。
築60年マンションは需要があるの？本当に売れる？
「築年数が60年も経過していると、需要がないのでは…？」
と疑問に思う方も多いと思いますが、需要はあるんですよ。
築古マンションの大きな魅力は「価格が安い」点。
買い手は、新築相場よりも低い価格で手に入れられるんですね。
「安くマンションを買いたい」と思う人には魅力的に見えることでしょう。
近年では、政府が中古マンション市場活性化のための取り組みを強化
その取り組みの1つが「既存住宅売買瑕疵保険」制度。
かんたんに説明すると、築古物件に基礎的な瑕疵が発見されたら補修に必要となる費用が保険金として支払われる制度のことです。
これのおかげで購入者は安心して築古物件を買える、ということですね。
まみたとえ築60年経とうとも売却することは不可能ではありません！
築60年のマンションをリフォームすれば価値は上がるの？
「内装をリフォームすれば、マンションの価値が上がるんじゃないかな？」
そのように考えるのは、実は間違いです！
フォームはせず、そのまま売りましょう。
リフォームをしても価値そのものは上がらない
たとえお金をかけてリフォームをしても、マンションの価値がその分上乗せされるわけではありません。
結局、マンションの価値を決定づける大きな要素は「築年数」「立地条件」です。
いくら内装が綺麗になろうとも、価値に大きな影響はないのです。
購入者がリフォームをしたいケースも
築年数が古いマンションを選ぶ人の中には、「自由にリフォームをして好みを反映したものにしたい」と思っている人もいます。
そのため、下手にリフォームをしてしまうと、購入者の理想どおりの部屋になっておらず敬遠されてしまうケースもあります。
これらの理由より、なるべくリフォームをせずにそのまま売りに出したほうが得策でしょう。
築60年のマンションを売却するとき、仲介と買取はどっちがいい？
マンションの売却手段としては主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
- 仲介 … 広告を出して一般購入希望者を募る方法。主に一般の個人が相手
- 買取 … 不動産業者に直接買い取ってもらう方法
築60年のマンションを売却するときには、どちらの方法がお得なのだろう？と迷ってしまいますよね。
実は古いマンションなら、「買取」のほうがスピーディで確実な方法だと言えます。
「仲介」は時間がかかるが買取よりも高い価格設定が可能
築60年のマンションを仲介で売ろうと思うと売却完了までに時間がかかってしまうのが現状。
立地条件が良ければ100%売れない、というわけではありませんが、それでも売買契約にこぎつけるには時間がかかるでしょう。
中には1年以上経過しても売れ残ってしまうことも。
とくに築60年物件は、1981年以前の建築物となるので「旧耐震基準」となります。
一般購入者の中には、どうしてもこの「耐震性」が引っかかってしまい、購入をためらう人が多いです。
しかし仲介で売る場合の利点は、「買取よりも高額で売れる」ことです。
とくに以下のような条件を満たすと金額UPが見込めます。
立地条件が良好
人気のエリアや利便性の高いエリアは、アピールポイントに繋がります。
実はこうした立地条件の良い人気エリアは、築古マンションのほうが多い傾向です。
売却価格を少しでも上げたいのなら、この点を一番にアピールすると良いでしょう。
設備や広さに魅力がある
スペースにゆとりがある、設備がリニューアルされて魅力がある、などの付加価値があれば◎
管理体制がきちんとしている
管理会社や管理組合がしっかりしているマンションなら清潔感が保たれており、アピールポイントになります。
こうした好条件が重なっているなら、アピールポイントが多いので、仲介も視野に入れてみても良いでしょう。
「買取」はスピーディで確実な売却が可能
「買取」は不動産屋にそのまま買い取ってもらう方法ですから、スピーディかつ確実な売却が可能です。
仲介だと買い手が現れるのを待つほかありませんが、買取ならスピーディー。
やりとりも非常にスピーディで、最短1週間弱で売買することも可能です。
しかし買取の売却価格は、「仲介の売却価格の6～8割程度」となってしまいます。
不動産屋が買い取ったあとにコストをかけてリフォームや宣伝をするので、その分が売却価格から差し引かれてしまうんですね。
「安くてもいいから、今すぐにでも引き取ってほしい」
「確実に売って安心したい」
そのように考えているなら、買取のほうが向いているでしょう。
築60年のマンションを売却するときに気をつけたいポイント
上記で仲介・買取、2種類の売却方法をご紹介しましたが、どちらの方法を選択する場合においても、以下の2点には注意しておくと良いでしょう！
相場を常にチェックしよう
購入者にとっての築60年マンションの大きな魅力といえば「価格の安さ」です。
とはいえ、売却価格を極端に低くしなくてもOK。
築60年マンションを仲介で売りに出す場合、物件の条件などにもよりますが、おおよそ「相場の6割～8割」を目安に設定すると良いでしょう。
相場は時代背景や状況によって変化していきますから、常にチェックしておくのがオススメ。
相場を調べる方法はさまざま。
けれど、1番かんたんなのが「一括査定サイトを使う」やり方。
一括査定サイトへアクセスし、物件データを送信するだけで複数社から見積もりが届きます。
それらの見積もり価格を比べるだけで、あなたマンションの相場が判明するでしょう。
入力情報もわずか1分程度で終わるので、オススメ！
地域の情報に詳しい不動産会社かどうかを見よう
築60年マンションを少しでも高い価格で売りたいのなら、依頼する不動産会社も重要となります。
築古物件なら大手チェーン店よりも、地域の情報に精通している中小店舗のほうが高く売れやすい傾向があります。
地元に詳しい不動産会社なら、その地域に合った売り方・魅力アピール方法を熟知しています。
そのため仲介なら、効果的な宣伝文句で魅力をアピールしてもらえます。
買取の場合でも、利益の出る売り方を知っているため、少しでも高く買取してもらえる可能性があります。
会社に売却依頼する前に「あなたのお住まいの地域での実績はどれほどか？」を調べてみましょう。
まとめ
まみ繰り返しになりますが、たとえ築年数が60年以上経っていたとしても、価値が0になるわけではありません！
売却価格は相場よりも安くなりますが、「売れないかも…」と諦める必要もありません。
こうした築古マンションを売却したいと考えている人は、上のように賢く売却活動を進めていきましょう。
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