基本的に不動産売買は、素人にはなかなか難しいものです。
なぜかというと、家の売買なんて一生に1～2回程度しか経験しないから。
物件を売却する際は、一般的に不動産会社に依頼します。
全部あなた自身でやるとなると、色々な勉強が必要ですし、大きな金額が動きますから後々のトラブルも恐ろしいですしね。
そこで、今回はマンション売却のときに必須となる媒介契約について書きます。
語句の感じが何となく難しそうですが、マンション売却に欠かせないものですので、知っておいて損はありませんよ。
媒介契約ってなあに？
まずは媒介契約とは何かを見ていきましょう。
媒介契約とは
マンション売却の際、それをあなた自身で全て行うのは前述のとおりほとんど無理。
そこで、マンションの売買取引を『不動産業者』に『仲介手数料』を払って『仲介（媒介）』してもらおうというのが、媒介契約になります。
簡単に言えば、委託販売のようなものですね。
これには契約内容を巡る紛争防止のために、きちんとした書類『媒介契約書』が必要になります。
この媒介契約書は国交省が定めた『標準媒介契約約款』に基づいて作成されるのが普通。
媒介契約の種類や物件の内容、不動産会社の業務、義務、契約の有効期限、レインズ登録の有無、手数料などが記載されます。
ちなみに契約有効期間は最長3ヶ月、契約の更新はもちろん、途中で解約もできます。
媒介契約のメリットはなあに？
媒介契約のメリットは、いろいろ面倒が省けるというのもありますが1番は「売れる」ということ。
売却したいマンションがいくら状態の良い『売れるマンション』であったとしても、見込み客にその情報が届いていなければ買い手が現れませんよね。
そして、個人でその情報を得たり発信したり営業や販促をするのはなかなか難しいもの。
でも不動産業者にはその情報網が独自に存在したり、レインズ（REINS）という情報ネットワークを持っていますので、あなた個人で売ろうと活動するよりも売却成功の可能性が高くなるというわけなのです。
レインズ（REINS）とは
レインズとはかんたんに言えば不動産売買情報のコンピューターネットワーク。
全国を『東日本』『西日本』『中部』『近畿』の４つのエリアに分けて、不動産の売買に関する情報を共有するためのシステムになっています。
レインズに登録すると登録証明書が発行され、よりスムーズなマンション売却を行うことができるようになるんです。
媒介契約によっては、このレインズへの登録が義務付けられているものもあります。
媒介契約の種類
媒介契約は、3種類。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれのメリットとデメリットを把握することで、よりあなたに適した契約を結ぶことができますので、しっかりと覚えておくことが必要ですよ。
3つの媒介契約の違いはなあに？
マンション売却に欠かせない3種類の媒介契約。
ここでは、それらの違いをしっかりそれをおさえておきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、依頼主（物件を売却したい人）が複数の不動産業者に依頼できるもの。
この契約ならば、依頼主は自力で販売すること（＝自己発見取引）もできます。
また、不動産業者もレインズへの登録義務や売主への報告義務なども存在しません。
つまり、基本的には依頼主の自由度が高く業者の責任が小さいという特徴があります。
また、この一般媒介契約には複数の業者と重複して契約したらそのことを報告する義務がある『明示型』と義務のない『非明示型』が存在します。
専任媒介契約
専任媒介契約は、依頼者が複数の不動産業者に重複して依頼できない媒介契約です。
ただし専任媒介契約だと、自己発見取引はできるようになっています。
また、この契約は不動産業者には業務処理報告の義務やレインズへの登録義務が生じます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、不動産業者への全面委任。
この契約方式だと、自己発見取引も他の不動産業者に依頼することもできません。
その代わりに依頼した不動産業者には相応の責任が生まれる、そんな契約です。
不動産業者は業務処理報告の義務やレインズへの登録義務が、専任媒介契約よりも強く生じます。
媒介契約それぞれの特徴
まみ文字だけの説明だと分かりにくいので、マンション売却に欠かせない3つの媒介契約、その特徴を表にまとめてみました。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社契約 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○（仲介手数料は発生しないが、営業活動した分の広告費用などは請求される） | × |
| 業務処理状況報告 | × | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 不動産業者のレインズ登録義務 | ×（売り主が希望すれば登録はしてくれます。） | 契約日から7営業日以内に登録 | 契約日から5営業日以内に登録 |
それぞれのメリットとデメリット
マンション契約に欠かせない3つの媒介契約、それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。
「一般媒介契約」のメリットとデメリット
基本的にメリットは自由度のみ。
あとはデメリットと考えていいでしょう。
レインズ登録義務も業務処理報告義務もありませんから、不動産業者がきちんとあなたのマンションの販売努力をしているかどうかはわかりませんよね。
立地がバツグンに良いとか、皆が名前を知っているような有名なマンションなどだったら、不動産業者同士の競争原理も働いて一般媒介契約でもすぐに決まると思います。
でもそれ以外なら専任媒介契約にした方が良いでしょう。
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」共通のメリットとデメリット
メリットは、やはり業務処理報告があることとレインズ登録が義務付けられているということ。
これで、しっかりと不動産業者の活動を把握できますし、あなたのマンションの情報が広く公になり、買い手が見つかりやすくなります。
共通のデメリットとしては、1社契約なので不動産業者の選択を間違えると、一向に売れないという事態に陥ることもあることでしょうか。
「専任媒介契約」のメリット
専任媒介契約のメリットは、バランスですね。
専任媒介契約の場合は、他社に買主を見つけられるリスクがないので一般媒介契約より不動産業者が積極的に販売努力をしてくれますし、専属専任介契約よりは拘束がゆるい『中間型』です。
ただ専属専任契約と比べたとき自己発見取引ができるのは大きなメリットです。
「専属専任媒介契約」のメリットとデメリット
専属専任媒介契約のメリットは、いわゆる丸投げできること。
レインズの登録義務や業務処理報告も1番厳しい基準で設けられていますので、信頼できる不動産業者であれば安心して任せることができますよ。
デメリットは、自由度がないこと。
中でも自己発見取引ができないので、個人的なツテで買主を見つけたとしても契約を結んだ業者に仲介手数料を支払わなくてはなりません。
【まとめ】専任媒介契約が1番オススメ
もちろん一般媒介契約でも全然構いません。
持っている物件が、人気エリアにあったりマンション売却を公にしたくない（レインズに登録するとマンションを売ろうとしていることが公になります）なら、それでかまいません。
また買ってもらえそうなツテがあり、売り切る自信があるなら、それでもいいでしょう。
しかし、不動産業者はきっと専任媒介契約以上を勧めてきますし、慣れないマンション売却ですから専門家に任せたほうが安心です。
そのあたりも含めて、業者の方にしっかり相談してみるといいですね。
まみ実際、わたし自身も「専任媒介契約」を結びマンションを売りました。
わたしの「マンション売却体験記」ぜひ目を通してみてくださいね^^
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