「瑕疵担保責任」なんだか耳慣れない言葉ですよね。
字面だけ見るとすごく難しそうに感じますが、「瑕疵」とはキズや欠陥のこと。
見ただけでは気づかないような不備や欠陥を指し、マンションの場合は例えば雨漏りがしたとか、白アリがいた、鉄筋が錆びていたなどが挙げられることが多いです。
そのようなキズや欠陥に対して売主が負担する責任を指します。
このような欠陥は、売買時点では気づかないことも多いため、買主を保護する目的で、売主の責任を追及することができるように定められているわけですね。
その売買の際、注意したいこと。
それは、売主も買主も宅建業者ではなく個人という「個人間取引」の場合に「瑕疵担保責任はどうなるのか」ということ。
ここで気になるのが、いつまで売主の責任を追及できるか（されるのか）ということでしょう。
また、保証はどこまでなのかと不安になってしまいますよね。
民法の規定では瑕疵を発見した1年以内だが、「契約自由の原則」により「瑕疵担保責任を負わない」特約をつけることも自由。
民法上では、買主は瑕疵を気づいたときから1年以内に売主に申し立てれば、売主は瑕疵担保責任の義務が発生します。
例えば、購入した物件にシロアリや雨漏り、水漏れなどの欠損があって、購入後にそれに気づいた場合、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。
ただ、個人同士の売買の場合には、10年後などに瑕疵が見つかっても、それが売主の責任であるか判断しづらいことや、その頃には売主がその損害を補償できない状態に陥っている可能性もあります。
それに現実問題として、売買契約後10年も20年も経ってから責任を追及されても売主は困ってしまいますよね。
そんな後になってまで責任を負わされかねないということになれば、売ることそのものをためらう人も多くなるでしょうし、それは結果的には買う側のメリットにもなりません。
ということで、法律上は特約を設けることを否定していません。
とくに、売主も買主も業者ではなく個人である場合には、当事者である両者の合意のもと、法律とは異なる取り決めをすることを無効とはしていないのです。
一般的には、特約または2～3ヶ月が一般的。
この記事を読んでいるのは宅建業者ではなく一般の方でしょうから、「瑕疵担保責任を負わない」という特約を付けて、お互いこの条件に同意のうえで契約することも多いのではないでしょうか？
売主の善意で付けたとしても瑕疵担保期間は2～3ヶ月が一般的ですね。
この理由には、「中古マンションの売買」ということは、買主もある程度の経年劣化があるということを承知でこの売買契約を行っているという点があります。
そして、場合によっては売主の瑕疵担保責任が免除されるケースもあります。
それは、中古マンションの老朽化が激しく、実際に生活を始める前にリフォームや建て替えを行う場合です。
このケースは、建て替えを行う際に瑕疵が見つかっても、実際の生活に支障をきたしていないため、瑕疵担保責任は免除されます。
現在では、このような取引の際のトラブルに対応した、瑕疵担保責任保険というのも存在します。
なので、シロアリ被害を秘密にして売ろうとするなど悪いことをしていなければ、安心して売却して大丈夫ですよ。
但し、特約を付けていたとしても売主が瑕疵を把握しており、それを隠して買主に売却した場合は損害賠償などの責任を負わなければなりません。
売主の瑕疵担保責任が免除されるケースはどんなとき？
そして、場合によっては瑕疵担保責任が免れるケースもあります。
それは、家の老朽化が激しく、買主がそこで暮らし始める前にリフォームだったり建て替えなどをするときです。
この場合、瑕疵が見つかってたとしても、生活に支障をきたしていないため、瑕疵担保責任は免除されます。
現在では、このような取引のトラブルに対応した、瑕疵担保責任保険というのも存在します。
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