晴れてマンションを購入しました！
そこでほとんどの人が使うであろう住宅ローン。
数千万単位のお金を借りて月々返していくわけですから、最初は問題なくても収支の状態や家庭環境の変化で住宅ローンの返済が苦しい…と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
住宅ローンが厳しいと感じたら、なるべく早めにマンション売却を考える事を強くオススメします。
もちろん折角のマイホーム、そう簡単に手放せない、手放したくない気持ちは重々に分かりますが、住宅ローンに関しては税金のように免除や減額のシステムもなく、抱えれば抱える程膨らんでいってしまいます。
今回はそんな「住宅ローンを支払うのが苦しい」と思っている方向けに書きます。
もし住宅ローンの支払いが滞ってしまった後のことや何故早い段階でマンションの売却をオススメするのか、その理由をお伝えしていきますね。
なぜ住宅ローンはきつくなっていくのか？
住宅ローンを初めに組む際、収支のバランスを考えながら月々の返済が負担にならないような住宅ローンを組むのが一般的で、あなたもそうしましたよね？
ですが住宅ローンは普通の借金のように数年で完済できるものではなく、ほとんどの方が10～3０年前後、毎月支払わなければならないものです。
最初は問題がなくても、１０年や２０年の長い月日の中で、収入や家計の状況が変化してしまう可能性は全く0ではありません。
- 「返済計画を無理に組んでしまった」
- 「返済中に、転職せざるえなくなった」
- 「子供の学業において多額のお金が必要になった」
など、理由は挙げたらきりがありませんね。
最初は何とかやりくりしていたものの万が一支払いが出来なくなってしまったらどうなるのでしょうか？
次の段落からはもし「住宅ローンが停滞してしまったら、どのような事が起こるのか？」そのリスクをご紹介していきます。
住宅ローンの返済が停滞するとどうなるか
住宅ローンを例えば１月滞納しても、すぐにやばい状況になるわけではありません（もちろん滞納はしてはいけない事ですので、お気をつけください）。
では一体何か月住宅ローンを滞納させると一体どんな流れで事が起こっていくのかを期間別にまとめてみました。
※期間はあくまで目安ですので、多少前後する可能性があります。
- １～２か月滞納：何もなし。早急に滞納分を支払うようにしましょう。
- ３か月滞納：銀行から督促状が届き始める。
- 4か月～半年滞納：「期限の利益の喪失予告通知」が届く ※こちらの記載日までにお金を納めないと、「分割」で払っていたものを「一括で」払って貰う事になりますよ、という最終通告です。
- 半年滞納 ：銀行→保証会社に、住宅ローン残高の一括支払い請求がなされる
- 保証会社が銀行へローン残高を精算する
- 保証会社より、住宅ローン債務者へ対して「不動産競売」の申し立てを行う
- 物件が競売に（もしくは、マンションの任意売却）。
このように住宅ローンを滞納し何も行動しないままでいると、約半年ほどで物件が競売になってしまいます。
なので、ローンの返済が厳しいと感じたり、万が一支払いを滞納してしまった場合は、ただちに金融機関に相談するようにしてくださいね。
住宅ローン未払いのリスク
住宅ローンを納めないと最終段階として競売へと移行する、ということは上記でお伝えしましたね。
競売にかけられる事は最終結果であり（もちろん一番困る事だと思いますが）、実はその外にも金融会社からのローンを滞納しない方がいい理由があるんです。
- 金融会社からの信用を失ってしまう
信用情報機関には銀行系、信託・クレジットカード系、消費者金融系の3種類があり、銀行はこのデータを元に該当者が信用に足る人物かどうかを判断しています。
恐ろしいのがそのデータは非常に細かく記録されており、例えば返済期限を1日遅れた場合、その遅延記録がそのデータにしっかり記録されてしまうんです。
そのためいつ・どれくらいの頻度、その人が返済を遅れているかが一目で分かるようになっているため、滞納が続けば別のローンの申請や新規クレジットカードの審査が厳しくなってしまったり、最悪銀行のブラックリストに入れられてしまう可能性があります。
ブラックリストとはいわば信用情報機関の「事故名簿」であり、一度ブラックリストに入れられてしまうと以下の行動に5年～10年の長期的な規制を受け、本当にお金が必要なときに貸してもらえなくなります。
- 新規クレジットの発行
- キャッシング
- ショッピングローンや自動車ローン、住宅ローン
- 遅延損害金が発生する
レンタルビデオの返却を1日でも遅れると「遅延金」を支払わなくてはいけませんよね。
それと同様に住宅ローンも支払いが遅れた場合、「遅延損害金」が発生します。
しかも利息が非常に高く、遅延している元金に対して年14.0%（中には14.6％）です。
返金の遅延が長ければ長い程、通常であれば払わなくてよかったお金までプラスアルファで支払わなければなりません。
※遅延損害金を求め方も紹介しますね。
遅延している元金×14.0％（もしくは14.6％）÷365×遅延日数
- 保証会社から全額一括返済請求がくる
督促状を無視し続けると保証会社より残高ローンの一括返済請求がある日突然やってきます。
これは今まで月々分割で支払っていた分を差し引いた残額を一括で支払って欲しいという請求であり、当然ながらこちらを分割にすることはできません。
払えない場合、競売の手続きをされてしまうので、こうなってしまうともう取り返しがつかなくなります。
ちなみにですが、債務者が家を「任意売却」することを銀行に認めてもらえれば、競売を回避することができます。
ただし結局はマンションを手放さざるを得ないことは同じです。
競売と任意売却
上で「競売」という言葉をさらっと述べましたが、そもそも競売とはなんでしょうか？
また認められれば「任意売却」も可能とはどういう意味なのか、この段落ではこの2点を比較しながら説明していきます。
競売とは？
これは、ローン（債務）の返済が不可能になった人が所有する物件を裁判所が差し押さえてオークション形式で売り出し、その売却代金をローンの残額に充てることをいいます。
インターネットで「競売」と検索すると、現在競売となっている不動産物件を実際に見ることができるのですが、注目すべきはその売値です。
例えば都心の駅近マンションがたったの1千万円弱だったりと、どの物件も相場よりずっと格安に値段設定がされているんです。
目的は高く売る事よりも早く売って残金を回収する事ですから、だいたい売れる額は元の5～6割の金額と言われています。
一度競売にかけられるとそれを中止することは容易ではなく、決済が終わる見込みのない取り下げは債権者が受け入れることはないでしょう。
また該当物件に落札者がついてしまった場合取り下げには落札者の同意が必要で、落札者が代金の納付してしまうと取り下げは不可能となります。
任意売却とは？
任意売却とは、競売とは違い、不動産会社を選定し自ら家を売る事を指します。
一見普通に家を売る事と同じことのように思えますが、以下制約があります。
- 売値は自分で決める事が出来ない
通常、物件を売却する際は自分で値段を決める事ができ、ローンや値切りを見据えての強気な値段設定も可能です。
しかし任意売却では、債権者である保証会社が不動産会社と折衝して値段を決める権利があります。
- 物件保証がつかない
通常不動産売買をする際、「物件購入後に雨漏りなど家の設備に不備が見つかった場合、売主がそれを補填する」という買い手にとって有難い保証があります。
任意売却の場合はその保証が付かないため、同じ条件の物件があったとしたら買い手は保証がついている物件を選びがち！
そのため、保証がつかない分値段を相場より10％前後下げるのが主流です。
売却活動期間中にも遅延損害金が生じる
普通にマンションを売却するのと最も違う点がココであり、任意売却では売却活動期間中も住宅ローンの課し倒れ処理をされた日からの遅延損害金が発生します。
ローンの残額によっては1日にうん万円の遅延金になるケースもあり、高く売ることよりもとにかく早く適正な価格で売却しなければどんどんと遅延金がかさんでいってしまいます。
競売や任意売却でのローン全額返済は難しい
このように競売や任意売却では売り方に差はあるものの、売値や売却条件が自分でコントロールできるわけでもなし、いずれも価格よりスピードを重視されるため、仮に家が売れたとしても残ったローンを完済できる可能性は非常に少ないと言えます。
そうなると「家も失い、手元にはローン残高（借金）だけ…」ということにもなりかねないので、競売や任意売却での返済を当てにはしないように。
そのためこうなる前に何かしら行動をすることが大事になってきます。
住宅ローンを滞納する前に出来ること
初っ端から恐ろしいことを並べてしまいましたが、あくまで紹介したのは最悪のケース！
まだローンを支払うのが苦しいという段階であればこれらを回避する手段はまだ残されています！
この段落ではどうしたらこうならないか？回避策を紹介していきます。
銀行と返済交渉を行う
リスケジュールとも呼ばれ、直接銀行に対して月々の返済額の減額、元本据え置きで利息のみを支払う、などローン残高の繰り延べ交渉が可能です。
審査によっては断られてしまう可能性がありますが、苦しい！と思ったらまず銀行へ相談するようにしてみましょう。
個人再生手続きを行う
債務整理の一種で、裁判所への申請が必須です。
自己破産とは異なりマンションを手放さずに済みます。
減額された債務を3年～5年で返済ができれば、あとローン残高は支払わなくても良いという手続きです。
ただし申し込むには以下の条件に当てはまっていなければなりません。
- 給与所得など安定した収入がある人
- 借入額が5,000万未満の人（ただし住宅ローンは除かれるのでこちらは気にする必要がありません）
- 債権者が同意していること
つまりこの手続きを行うためには、銀行・保証会社の同意が必要となります。
またこの手続きは早めに申請する必要があり、書類も複雑になります。気になる方は一度裁判所のホームページを覗いてみましょう。
自己破産手続きを行う
これは最後の手段です。
これでローンを0にする事が可能です。
ただし資産となる持ち家や車などをすべて手放す必要があるため、失うものは多いと言えます。
マンションの売却を視野に入れる
これが紹介する中で最もスマートな手段と言える、マンションの不動産売買。
ローンを完済しないとマンションは売れないのでは？と思う方も多いのですが、実はローンの支払い中であっても、ローンの未払いがない状況であれば通常のマンション売却活動は可能です。
金額は不動産会社の担当者と一緒に、ローンの残高や次の物件探しに必要な値段、相場と相談しながら損をしないような値段設定をする事が可能です。
任意売却とは異なり普通に不動産売買で家が売れれば、価格次第では今悩みの種であるローンを一括で返済する事も夢ではありません。
※いくら値段が決められるからといって、相場よりずっと高い値段に設定してしまうと売れる物も売れなくなってしまうため、あくまで相場に見合った値段設定を心がけましょう。
売る意思がまだ固まっていない場合でも、無料で査定をしてもらう事が可能です。
通常の不動産売買でローンの一括返済も夢じゃない
いかがでしたでしょうか？
今回は、「住宅ローンを滞納した際にどんな事が起こるのか？またそうならないためにどんな事が出来るのか？」を紹介していきました。
上記で紹介した通り、最悪の状況にならないためには支払いを滞納してからではなく、「支払いが苦しい！」と思った段階でアクションする事が大事となります。
もちろん出来るならば、馴染みあるマンション、手放したくない事かと思います。
しかし切り詰めて今後の生活に支障が出てしまったり、立ち行かなくなり競売や任意売却などになってしまう可能性があります。
ブラックリストに入れられたり、借金を抱えてしまうリスクを考えれば、無理をせず物件を手放すという手段も視野にいれてみる事をおすすめします。