「今住んでいるマンションを誰かに貸せば儲かるかも！」
転職・転勤・長期海外旅行などでマンションを離れることが決まり、なんとか有効活用しようと「賃貸」を検討された方もいると思います。
そのまま売却するよりも、入居者を募集して家賃収入を得られれば、たしかに魅力的に見えますよね。
結論を言うと、マンション賃貸は儲からないので避けましょう。
売却と比較してもリスクやデメリットが多く、最終的には損することになります。
今回は、賃貸に出すとどのようなデメリットやリスクがあるのかをお伝えしていきますね。
マンションを賃貸に出そう！と思っていた方は、もう1度考慮してみましょう。
マンションを賃貸に出すと儲かりそうだけど…？
現在住んでいるマンションを賃貸に出すことで、「不労所得を手にできる」「賃貸用よりも高い家賃設定が可能」「節税対策ができる」といったメリットがあります。
一番大きな魅力は「不労所得」でしょう。
入居者が住んでいる限り自動的に家賃収入が入ってくるのは、なんとも魅力的ですよね。
もし分譲マンションなら、一般的な賃貸用よりも設備や部屋の設計が充実しているので、「家賃を高く設定できる」というメリットも。
さらに、賃貸にかかるさまざまな経費を差し引いて確定申告すれば所得を減らし、「節税対策」ができるんですね。
実際には利益が出ていたとしても、経費を多く差し引くことで税務上では赤字となることもあります。
そのマイナス分は給料から差し引くことも可能ですので、結果として所得を減らして住民税や所得税を減らすことができる、というわけですね。
これだけのメリットを見ると、「お得だ！」「儲かる！」と思われますよね。
しかし、何もせずとも不労所得が得られるわけではありません。
そこには数多くのデメリットや、リスクがあります。
むしろリスク面が大きいために、安易に手を出すのはオススメしません。
マンションを賃貸に出すと損する4つの理由
マンションを賃貸に出すことによって、大きなデメリット・リスクが4つあります。
この4つを詳しくみていきましょう。
1. 空室リスク
当たり前のことですが、入居者がいなければ賃料収入はありません。
下記のような需要の高いマンションなら入居の可能性は高まりますが、それ以外のマンションだとかなり厳しいでしょう。
入居率の高いマンションの特徴
- 公共交通機関に近くて便利な立地
- スーパーやコンビニなどが徒歩圏内
- 2階以上（なるべく高層階）
- セキュリティーが万全
など
また、仮に条件のいいマンションだったとしても安心できません。
総務省が発表した平成30年度の「空き家数及び空き家率の推移」を見てみると、年々空き家率が上昇傾向なのがわかりますね。
しかも空き家の種類別内訳では、「賃貸用の住宅」が全ての住宅の半数を超え1番多いです。
つまり、これからも空き家はどんどん増えることが予測できますし、それに伴い入居率も減っていくでしょう。
とくに都心部以外の人口の少ない地方だと、さらに空き家率に拍車がかかるのは明らか。
これは人口減少が急速に進んでいるからでしょうね。
つまり「人口減少→借り手が少なる」わけですね。
2. 固定費・管理手数料などがかかる
得られた賃料収入は、そのまま収益とはなりません。
以下でご紹介するような多くの費用がかかってくるためです。
固定資産税
所有しているだけでかかる固定費です。
ほかにも「都市計画税」があります。
火災保険料
火災保険は、空室時の延焼リスクや、入居者に過失のない火災が発生したときのリスクに備えて加入しておくべきです。
なお火災保険料は、該当する年度分を経費として利益から差し引くことが可能です。
管理会社手数料
賃貸管理会社と契約を結んでおけば、代行して借主とやり取りしてくれるので便利です。
ですが管理手数料が毎月発生します。
費用は、「家賃の3～5%」ほどが相場。
入居前のリフォームコスト
貸し出し前の部屋に欠損や汚れがあれば、直す必要も。
リフォームで見た目がキレイになるので、アピールポイントになりますね^^
またエアコン・キッチン・トイレといった設備が故障している場合、新しいものへと交換しておきましょう。
とくに固定資産税といった固定費や火災保険などは、たとえ入居者がいなくても負担となります。
そのリスクをしっかりと考慮して、余力ある資金を用意しましょう。
3. 家賃滞納リスク
無事に入居者が見つかっても、必ずしも家賃が得られるとは限りません。
日本賃貸住宅管理協会が調査した「滞納率推移」を見ても、毎年家賃を滞納する人は一定数います。
賃借人がうっかりお金を入金し忘れていたために一ヶ月遅れた程度であれば問題ありません。
ですが何ヶ月も滞納したままで挙げ句には退去命令にも応じない入居者の場合、損失はかなりのもの。
訴訟を起こすために時間も費用もかかってしまった…というケースもありますので、こうしたリスクも考慮しておきましょう。
4. 売却時に価値が低下する
一度賃貸に出してしまうと、売却時に「マンション」ではなく「収益物件」になります。
収益物件だと、マンションよりも売却価格が下がります。
「収益物件」とは、毎月の賃金収入が見込めるマンション、アパート、ビルなどのこと＝「投資家が家賃収入目的で購入する」
投資家の人たちは少しでも収益を増やすために利回りのいい物件を購入しようとしますから、物件そのものの価格が高いとなかなか売れません。
そのため、他の部屋よりも売却価格が低くなってしまいます。
1回でも賃貸に出してしまえば「収益物件」と見なされるので、「短期間だけ賃貸に」と思っている人も要注意。
マンションは賃貸ではなく売りに出そう！
マンションの賃貸は上記で紹介したように、リスクがとても大きいです。
そのためマンションを離れることが決まったら、素直に「売却に出す」選択肢をオススメします。
売却なら、賃貸のように固定資産税や管理費といった固定費が発生しませんし、リスクもありません。
ところで、大切な資産であるマンションを売るのならば、儲けたい！得したい！と思いますよね。
そんなあなたに、お得なコツをお伝えします(*^_^*)
マンション売るときに得するコツ
優良な不動産会社を選び出す
マンション売却において重要な要素となるのが、契約する不動産会社。
悪徳なところに当たってしまうと、相場よりも低い価格で買い取ろうとしたり、物件の囲い込みをしたりと、自社利益を優先する行為をされる恐れがあります。
親身になって寄り添ってくれる不動産会社を選べば、少しでも高く売れるように努力してくれますし、広報活動も積極的に行ってくれるでしょう。
良い不動産会社を見極めるには、担当者の人柄を見ましょう。
どんな細かなことにもわかりやすく明確に答えてくれる人なら、信頼しても大丈夫ですよ。
いろいろな不動産会社の担当者と比較してみて、あなたに合う人を見つけ出しましょう。
相場を知る
売却の契約を交わす前に、必ずマンションの相場をつかんでおきましょう。
相場を把握しておけば、査定額が妥当かを判断できますよね。
相場をチェックするには、複数の会社の見積もりを比較することが大事です。
できる限り多くの会社から見積もりを取り、「このマンションはこれくらいの売却価格なんだな」と自然にわかってくるでしょう。
上記の2つのコツを実践するには、多くの不動産会社とやり取りをしなければいけませんよね。
それって、ちょっと面倒くさい…。
そこでオススメなのが、不動産一括査定サイト。
物件データを1度送信すれば、あなたのマンションに最適な不動産会社を一括査定サイト側が複数社選んでくれます。
つまりたった1回の簡単な作業で、複数社に査定依頼できるわけですね(^^♪
「少しでもマンション売却で儲けたい！」「お得に売りたい！」と考えているのなら、使わない手はありません！
まとめ
以上、マンション賃貸におけるデメリットやリスク、そして少しでも売却で儲かるコツを書きました。
マンション賃貸は儲かりそうに思えても、実は維持管理負担が大きいことや、さまざまなリスクが潜んでいることがお分かりいただけたと思います。
しかも賃貸経営は利回り計算が難しく、儲けられる人はほんの一部だけです。
ですから下手に賃貸に手を出すよりも、売却に出したほうがお得だというわけですね。
マンションを離れることになったら、早めに動き出しましょう！
